HTML

Igazságkereső

Egy kifejezetten hiteles, tárgyszerű és mértéktartó blogot szeretnék indítani, ami a jelen és a múlt nagy gazemberségeivel, mutyizásaival foglalkozik. Nevének megfelelően csak igaz tényeket állítok, főként a gazdaság területéről.

Friss topikok

  • MEGATrader I www.forexkezeltszamlak.blog.hu: Tetszik a bejegyzés! (2012.12.05. 14:16) Egy évfordulóra
  • mzperx7: Jo Napot a közigazgatási eljárásban okozott kár miatti perrel kapcsolatban : mi volt ennek, ezekn... (2012.01.05. 19:10) Csalhatatlanok társulata
  • nyugdijas64: @arvuckel: Az elmélettel nagy vonalakban én is egyetértek azzal az eltéréssel, hogy a T+90 napot n... (2010.05.22. 07:14) Egy törvényalkotás története "Jogállamból"
  • igazatnekeress: Kedves Miklós! Régebben volt egy amcsi filmsorozat, a narrátor kezdéskor mindig bemondta, hogy: "A... (2010.05.20. 15:25) Az Alkotmánybíróság elutasította
  • nyugdijas64: @Béla b: Hát ami az ombudsmant illeti, az csak az igazi sóhivatal, rajta régen túl vagyunk (de ő l... (2009.09.23. 18:32) A sóhivatalok országa

Linkblog

Ingatlanalapok - az évtized befektetési botránya

2009.02.09. 10:48 nyugdijas64

Ez egy kicsit hosszú lesz..
Elöljáróban annyit, hogy a témának, amiről írni fogok, nem ez az első és legautentikusabb forrása. Mivel a botrány még 2008 november elején kezdődött, néhány jó szándékú ember Dr. Telkes József kezdeményezésére már tavaly összefogott és megalapította a Banki Károsultak Önvédelmi Szövetségét, azaz a KÖSZ!-t. Akit a téma érdekel - főleg, ha károsult - rengeteg részletes anyagot találhat ezzel kapcsolatban e Szövetség www.help.try.hu oldalán (beleértve a részletes elemzéseket, jogszabályi hátteret, állásfoglalásokat, beadványokat az Alkotmánybíróságnak, a PSZÁF-nak, stb.

Én ebben a bejegyzésben az eddig történteket szeretném összefoglalni közérthető módon.

A nyílt végű ingatlanbefektetési alapok az évtized elején jelentek meg Magyarországon. Befektetési politikájuk szerint jellemzően vagy ingatlanfejlesztő-, vagy ingatlanhasznosító alapok indultak (az ilyen alapokba fektető alapok csak később indultak és a befektetett vagyon szerinti részarányuk ma sem jelentős). Az előbbiek üzletpolitikájának súlypontjában az általuk beruházott ingatlanok értékesítése, az utóbbiak esetében az ingatlanok megtartása, üzemeltetése és hosszú távú bérbeadása áll. A legnagyobb alapok ingatlanhasznosítók, és mögöttük kivétel nélkül jelentős – többnyire külföldi többségi tulajdonú – bankok (Raiffeisen, Erste, UniCredit, OTP, stb.) állnak, ami növelte a befektetők bizalmát. Az alapok prudens működését a tőkepiaci jogszabályok igyekeztek garantálni, mivel egyrészt korlátozták ingatlankitettségüket, másrész jelentős arányú és nagy biztonságúnak tartott likvid források (bankbetét, állampapír) tartását írták elő – éppen a nyílt végű alapok fő sajátosságának számító likviditás folyamatos biztosítása érdekében. A legkörültekintőbb befektető is joggal számíthatott arra, hogy befektetése szolíd, kockázatkerülő, és ami a legfontosabb: szükség esetén bármikor hozzáférhető! (Hiszen éppen ez különbözteti meg a nyíltvégű alapot a zártvégűtől.) Erre garanciát jelentettek az alapok kezelési szabályzatai, amelyek nem titkolták, hogy ez a fajta befektetés jellemzően hosszabb távú, mint pl. egy pénzpiaci alap. Éppen ezért a legtöbb alap kezelési szabályzata a gyors likvidálás ellen eddig is szankciókat tartalmazott, többnyire két félét: egyrészt a visszaváltás egy meghatározott minimális időtávon (jellemzően egy éven) belül csak „büntető jutalék” felszámításával volt lehetséges, másrészt egy meghatározott összeg felett (amely jellemzően százmilliós – tehát nem a kisbefektetői tartományba eső – nagyságrend volt) az alapkezelő élhetett a tőkepiaci törvényben (Tpt) biztosított különleges jogával, amely lehetővé tette a kifizetés legfeljebb kilencven napos halasztását. Az ingatlanalapok hamar népszerűvé váltak azáltal, hogy - legalábbis eddig úgy tűnt - minimális kockázat mellett a bankbetéteknél és a pénzpiaci alapoknál néhány százalékponttal magasabb hozamot biztosítottak. Ennek tudható be, hogy az ilyen alapok összes vagyona 2008 szeptemberére megközelítette a hatszázmilliárd forintot és köztük három olyan is volt, amelyik egyenként is százmilliárd feletti összeggel sáfárkodott. Az ide befektetők száma meghaladja a százezret (forrás: BAMOSZ).

Ez az idilli kép tavaly november 7-én darabjaira hullott szét. Hogy mi történt?
Szeptember végén a bankok elkezdtek egyre magasabb akciós betéti kamatokat ajánlani. Ezek a kezdeti 11,5 %-ról szépen felkúsztak 14 %-ig. Közben az ingatlanalapok hozama stabilan 7-8 % között volt. A "hebehurgya" befektetők erre a legtermészetesebb módon reagáltak: kivették a pénzüket az alapokból és betették az akciós betétekbe. Így csak októberben 112 milliárd Ft távozott az alapokból. Joggal kérdezheti bárki: miért érte meg a bankoknak ekkora kamatokat kínálni (amelyek egyébként a korábban elképzelhetetlen módon 3 %-kal haladták meg a jegybanki alapkamatot és 7 % körüli reálkamatot tartalmaztak). A bankok előszeretettel hivatkoznak az MNB alapkamat-emelésére, csak egy baj van: Pl .a Raiffeisen Bank már szeptember 29-én 11,5 %-ot kínált (a többi érintett is hasonlót), miközben az MNB csak október 22-én emelt kamatot. Bár a bankok azóta sem nagyon dicsekednek ezzel, de a valóságos ok egész más volt. 2008-ban a magyarországi bankok - amúgy külföldi tulajdonosaik egyetértésével, sőt inspirációjára - betétállományuk 147 %-át hitelezték a nemzetközi gyakorlatban szokásos 75 %-kal szemben. Ennél nagyobb hitelezési arány csak Bulgáriában és Izlandon fordult elő (megj.: Izlandon ebbe belebukott a kormány és rendőrségi vizsgálat indult). A gavallérosan hitelező bankok arra számítottak, hogy a bankközi piac bőséges likviditása és a külföldi anyabank fedezik a túlhitelezést. Sajnos, szeptemberben jött a válság első szele, mire a források kiszáradtak. Tehát a magyar bankok kritikus forráshiánya volt a nyaktörő kamatajánlatok igazi oka. Ezzel ugyanazok a bankok, amelyek a nagy alapok kezelői mögött álltak tulajdonosként, kiszivattyúzták a likvid eszközöket az alapokból, ahol csak az ingatlanok maradtak.

November 7-én a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) 10 forgalmazási napra minden nyílt végű ingatlanalapot felfüggesztett. Ez amúgy törvénysértő volt, mert csak 10 naptári napra volt joguk aszerint a törvény szerint, amelynek ezzel a rendelkezésével még soha nem éltek. A felfüggesztő határozat indokolása soha nem került nyilvánosságra. Így az érintettek a sajtóból értesülhettek arról, hogy ez állítólag a "befektetők érdekében" történt (erre még visszatérek). Az is sajátos, hogy ez a felfüggesztés azokra az alapokra is vonatkozott, amelyek "köszönik, jól vannak" (ilyen pl. az azóta is kifogástalan likviditással és hozammal működő Erste Bank alapja). A felfüggesztés ideje alatt az alapkezelők a PSZÁF-nak -nyilván a befektetők érdekében hozott:) - utasítására a korábbi visszaváltási határidőket T + 3 forgalmazási napról T + 90 forg. napra - ami több mint négy hónapot jelent - módosították (amire eddig is joguk volt nagy összegű, pl. százmilliós egyedi visszaváltás esetén).
A felfüggesztés november 24-én járt le. Az előzőkből láthatóan az, aki a felfüggesztést követően megbízást adott a visszaváltásra, majd áprilisban juthat a pénzéhez (illetve annak maradványához, de erről később). Van tisztességes szándékú kivétel is: az Erste Bank 31 napra fizet, mégpedig a korrekt értéket. De nem is ez a hosszú határidő a legnagyobb gazemberség (bár annak, aki ebből a megtakarításból szeretett volna karácsonyi ajándékot vásárolni, lehet, hogy más a véleménye). Hanem az, hogy a visszaváltás a kifizetés napján érvényes eszközértéken történik! Tetszik érteni: november 24-én eldöntöm, hogy kiszállok, és majd áprilisban megtudom, mennyit ér még a befektetésem! Ezt a tőzsdén opciós kereskedésnek hívják. Azaz a tájékozatlan kisbefektetőkből egy csapásra spekulánsokat csináltak! Persze a 125 nap lejárta előtt visszakozni is lehet - kivéve, ha az alap közben zárt végűvé alakul át, amit a november végéig hatályos törvény szigorúan tiltott. De ez már a következő felvonás:

A csodás véletlenek egybeesésének köszönhetően éppen november 24-én, amikor a felfüggesztés lejárt, hatályba lépett a tőkepiaci törvény módosítása, méghozzá visszamenőleges hatállyal, tehát a már létező befektetésekre is érvényesen. Ez olyan további "örömhírekkel" szolgált a befektetőknek, hogy az alapok további 180 napra felfüggeszthetők, vagy akár zárt végűvé is alakulhatnak (ez utóbbi esetben a befektető több évig nem juthat a pénzéhez). Az csak a tortán a hab, hogy a törvénymódosítást ügyesen "becsomagolták" egy egész másról szóló jogszabályba. Magam - hírét véve ennek a vicces folyamatnak - e-mailben kértem a köztársasági elnök urat, hogy fontolja meg az aláírást, vesse be ilyenkor szokásos alkotmányos érzékenységét - sajnos hiába. Merthogy e törvény számos rendelkezése alkotmányellenes - legalábbis sokunk szerint. Vonatkozó beadványom már az Alkotmánybíróságon van.

A következő fejezet - aminek előre látásához nem sok fantázia kellett - most van folyamatban. Az Alapkezelők és a PSZÁF "szakértői" még decemberben is óriási médianyilvánosságot felhasználva osztották meg azt az örömhírt, hogy senkinek nincs oka aggodalomra, mert a pénze a legjobb helyen van. Ehhez képest a legtöbb alapkezelő már eddig is brutális leértékeléseket hajtott végre az ingatlan-portfoliójában, annak ellenére, hogy azt semmilyen ingatlanpiaci körülmény - eddig - nem indokolta. Így sikerült pl. a Raiffeisen alapjának eszközértékét 19 nap alatt csaknem 20 %-kal csökkenteni úgy, hogy most a 2006 áprilisi szinten van (tehát ha valaki ez után szállt be az alapba, nemcsak hogy hozamra nem számíthat, hanem betett tőkéjének egy részét is elveszíti). Csak hivatkozom a bevezetőre: az alapokat egy éves minimális futamidőre ajánlották - sőt ajánlják jelenleg is - a forgalmazók. A többiek (Pl. OTP, CIB, Budapest Bank, Európa, stb) befektetői sem jártak jobban. Amúgy miért ne történne leértékelés - hiszen a befektetések be vannak fagyva, az alapkezelők azt tesznek velük, amit akarnak (erről két hasonlat is eszembe jut: az egyik a kecske és a káposzta esete, a másik még morbidabb: mintha az utcáról tehetetlenül nézném, hogyan ég le a házam). Érdekes módon az Erste alapja itt is kivétel: úgy látszik, oda nem "gyűrűztek be" az amúgy nem létező ingatlanpiaci hatások, merthogy ezen alap egyáltalán nem hajtott végre leértékelést.

Összefoglalva: az állami segítséggel "foglyul ejtett" befektetők tehetetlenül nézik, hogyan olvad el napról napra megtakarításuk értéke, anélkül, hogy bármit tehetnének. Mindez - a PSZÁF szerint - a "befektetők érdekében" történik. Azok a bankok, amelyek az egészet előidézték, köszönik, jól vannak.

Mivel ez a bejegyzés már elképesztően hosszzú, két idevágó dologgal külön bejegyzésben foglalkozom.

Az egyik: Hogyan védi a kisembereket a magyar média?
A másik: A BAUMAG-story
 

1 komment

Címkék: pszáf leértékelés befagyasztás ingatlanalapok

A bejegyzés trackback címe:

https://csakigazat.blog.hu/api/trackback/id/tr86931765

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Lala bá ' 2009.03.20. 19:43:46

Gratulálok a tiszta beszédért.
Ki mozgatja a bábukat a szinpadon szerintetek?
Az állam elnyomó funkciója hogyan érvényesül ?
Ki(k) ellen ? Ezek szerint ami történt állami segitséggel történt a kisbefektetők ellen.
Államelnökünk szürkevakságban szenved. Ott ir alá ahol nem kellett volna. Ennyit ért a gazdasághoz és a pénzügyekhez. A családon belüli erőszakra vonatkozó törvény viszont nem volt megfelelő az izlésének. Hadd szenvedjenek a nők... nem ?