Már a bevezetőben is bocsánatot kérek. A címet ugyanis nem én találtam ki. Ilyen címmel a PSZÁF honlapján ( www.pszaf.hu ) jelent meg ma egy 15 kérdésből és az arra adott válaszból álló közlemény. Állítólag ezek egy sajtótájékoztatón hangzottak el. Ha így van, néhány kérdésért a feltevők helyett én szégyellem magam. Amúgy a sajtótájékoztatóról nem tudtunk (ha egyáltalán volt ilyen). Kár, mert néhány kérdésem nekem is lett volna. De az is lehet, hogy ez az egész az ú.n. Gy.I.K. kategóriába tartozik.
Az alapvető bajom az egésszel az, hogy - miként tavaly november óta már számtalan alkalommal - a befektetők érdekeinek védelmét feladatai között tudó Felügyelet semmi mást nem tud üzenni, mint azt, hogy "a jelenlegi helyzetben nincs más út, mint a kivárás", meg hogy "ha vége a válságnak, akkor a piac visszatér a normális mederbe, és a statisztikák is azt tanúsítják, hogy hosszabb távon a befektetési alapok hozamai meghaladják a bankbetétekét". Hogy mikor lesz vége a válságnak, és miként, azzal még a Felügyelet is adós. Ezért persze nem is hibáztatom. Erre a kérdésre korunk összes Nobel-díjas és azt nélkülöző közgazdásza együttesen sem tudott választ adni. De akkor min alapul ez a kincstári optimizmus? Nem az lenne a tisztességes - főként egy olyan állami szervezettől, amelyik állítólag a befektetők érdekeit képviseli - , hogy bocs' de nem tudjuk! Nem tudom, elgondolkodott-e már valaki a Felügyeletnél azon, hogy milyen erkölcsi- és anyagi kockázatot vállalnak azzal, hogy a befektetőket megpróbálják maradásra bírni egy olyan befektetési konstrukcióban, amelyik nem állta ki az idők próbáját, jövője pedig nem látható előre?
De lássuk a medvét! Az egyszerűség kedvéért ide másolom a kérdéseket, a Felügyelet válaszainak azon részeit, amelyekkel vitatkozom, majd arra az én szerény kommentjeimet. Persze tudom, rohadt hosszú lesz az egész, de hát ez van :) Amelyik kérdés nem jelenik meg, azt úgy kell érteni, hogy nincs vitánk.
"1. Miért nem fizetik ki a bankok az ingatlanalapokban elhelyezett betéteket, ha a betétek fix kifizetését eddig garantálták?"
Aki ilyet kérdez, az vagy analfabéta, vagy fizetett h@lye. Aki nem tudja, mi a különbség a bankbetét és a befektetési alap között, az ne járjon ilyen helyre, hanem csukja magára a pinceajtót.
"2. Miért módosították az ingatlanalapok egyoldalúan, visszamenőleges hatállyal az ügyfelekkel megkötött szerződéseiket azt követően, hogy a PSZÁF 2008. november 7-én felfüggesztette az alapok forgalmazását? Miért került sor úgy a szerződésmódosításra, hogy közben nem is volt olyan forgalmazási nap, amikor megelőzőleg vissza lehetett volna váltani a befektetési jegyeket? A tőkepiacról szóló törvény értelmében a nyilvános alap tájékoztatójában és kezelési szabályzatában foglalt feltételeket az alapkezelő egyoldalúan a Felügyelet engedélyével módosíthatja. A jelen módosításokkal a befektetési jegy forgalmazási szabályai változtak meg, és a módosításra a tulajdonosok tömeges visszaváltásai miatt lecsökkent likvid, könnyen pénzzé tehető eszközök (például, állampapírok) alacsony mértéke miatt volt szükség. Az alapoknál bevezetett 90 forgalmazási napos elszámolási időszakra történő átállással az alapkezelők lehetőséget kaptak az ingatlanalapok likviditásának megoldására, a jövőbeli biztonságos működési stratégia kialakítására. Amennyiben a Felügyelet engedte volna, hogy addig történjenek kifizetések az alapokból, amíg elfogy az összes likvid eszköz, úgy a befektetők közötti egyenlő elbánás elve sérült volna. Így azok a befektetők, akik később kezdeményeztek visszaváltást, hátrányba kerülhettek volna (jóval alacsonyabb árfolyamon válthatták volna vissza jegyeiket), azokkal szemben, akik hamarabb adtak visszaváltási megbízást." Ezzel a válasszal több baj is van. Egyrészt bölcsen elhallgatja, hogy az ingatlanalapokba fektető alapok esetében a Tpt. 247. § (4) értelmében nincs is ilyen lehetőség (csak max. 31 nap), másrészt mintha nem venné észre azt, hogy az egyenlő elbánás elve már régen sérült, mivel azok, akik "jól informáltak" voltak, jóval előnyösebb árfolyamon szabadulhattak, mint azok, akik benn ragadtak. Ugyanis most éppen az történik, amit a válasz feltételes módban tartalmaz: igen, akik későn (azaz nem a felfüggesztés előtt) kezdeményezték a visszaváltást, most jóval alacsonyabb árfolyamon kénytelenek a megtakarításuk maradékához jutni, mint azok, akik ezt időben megtették.
"3. Egyes civil szervezetek szerint az ingatlanalapoknak a 2008. november 7-i árfolyamon kellene kifizetni az összes, jegyét visszaváltani akaró ügyfelet. Lehetséges-e ez? Tekintettel arra, hogy a vagyontömeg értékét és az egy befektetési jegyre jutó árfolyamot naponta kell megállapítani, így mindig az elszámolási napon (T+90. forgalmazási napon) érvényes árfolyamon lehetséges kifizetés. Ez a befektetési jegyekre jellemző kockázat miatt van így. A befektetők egyenlő elbánás szerinti elve sérülne abban az esetben, amennyiben nem a kifizetéskor érvényes árfolyamon kerülnének teljesítésre a visszaváltási megbízások, hiszen így az alapban maradó befektetők viselnék a korábbi és a kifizetéskori árfolyam közötti - adott esetben negatív - árfolyam különbözetet." Ezek szerint a Felügyelet jogszabályt alkotott. Ugyanis a Tpt. 247. § (3) kifejezetten biztosítja annak a lehetőségét, hogy az elszámolás napja és az értéknap elváljon egymástól. Tehát semmi akadálya sincs a törvény szerint annak, hogy valakivel úgy számoljanak el, hogy a megbízást követő értéknap árfolyamát alkalmazzák 90 forgalmazási nap múlva. Persze az alapkezelők egyoldalúan módosított szabályzatai erre nem adnak lehetőséget. Ha ez a Felügyelet szerint az ördögtől való, akkor miért van ilyen lehetőség a törvényben? További kérdésem: Ez az egyetlen olyan befektetési forma (beleértve a határidős részvénypiacot és minden egyéb spekulatív instrumentumot), ahol az ügyfeleket arra kényszerítik, hogy úgy adjanak megbízást egy tranzakcióra, hogy nem ismerik a teljesüléskori árfolyamot. A határidős ügyleteknél (amelyek a legkockázatosabbak a piacon) a spekuláns egy meghatározott árfolyamra spekulál, amely egy bizonyos időpontban vagy bejön, vagy nem. Az ingatlanalapok kisnyugdíjas befektetői tényleg olyen dörzsöltek lennének, hogy még ezeken a spekulánsokon is túl kell, hogy tegyenek?? Ráadásul - bár nem tudom, melyik civil szervezetről lehet szó - a KÖSZ soha nem követelte a november 7-i árfolyamon való elszámolást. "8. Lehetséges, hogy ami történt, annak oka a pénzügyi válság. De miért nem osztoznak most a bankok vagy az ingatlanalapok az ügyfelek veszteségében, miért nem vállalnak szolidaritást? Miért csak az ügyfeleknek kell szenvedni a pénzügyi válság miatt? A pénzügyi válságban minden olyan személy ki van téve a potenciális veszteségnek, aki kockázatot vállalt. Az ingatlanalap befektetési jegyének megvásárlása befektetésnek számít, erre viszont jelentős hatással van a pénz- és tőkepiac helyzete, valamint az ingatlanpiac megítélése, teljesítménye. Mivel az alapok vagyona elkülönül a banki eszközöktől, nem lehetséges átjárás a kettő között. (Ellenkező esetben akár a bankok is kérhetnének szolidaritást az ingatlanalapoktól, azok ügyfeleitől az alapok jó teljesítménye esetén.) A bankok is elszenvednek veszteséget, elég a külföldi bankcsődökre gondolni. Ugyanakkor arra is fel kell hívni a figyelmet, hogy a befektetés minden ember szabad elhatározása: aki befektet, az kockáztat. Minden befektetőnek tisztában kell ezzel lennie, és legfőképpen ismernie kell befektetése természetét, és tanulmányoznia kell a befektetésre vonatkozó feltételeket. " Bocs' de ezt nem tudom másnak nevezni, mint elképesztő cinizmusnak! Egyrészt a banki hátterű ingatlanalapok kezelőinek tulajdonosai sok éven keresztül részesültek a "szolidaritásban". Az alapkezelők adózott eredményét osztalékként a bankok, mint tulajdonosok vették ki. Az alapkezelők szabályzataik alapján sikerdíjat számoltak el, ami növelte ezt az adózott erdeményt. Az sem semmi, hogy pl. az általam ismert Raiffeisen Alapkezelő a befolyó bérleti díj 66-75 %-át számolta el költségként (értékcsökkenés nélkül) és sokmilliárd Ft értékben vett fel hitelt akkor, amikor az ingatlankitettsége 40 % körül volt. Hát az meg, hogy minden befektetőnek ismerni kell... egyszerűen vérlázító. Szóval a hetven éves nyugdíjas a hibás, mert nem tanulmányozta az - egyébként csak interneten hozzáférhető - 140 oldalas szabályzatot, aminek minden második szavát meg sem érti. A Felügyelet szerint ezeket kell tanulmányoznia. Persze ezt is meg lehetne követelni, ha az ilyen szabályzatokat mindenkinek ugyanúgy átadnák, mint pl. a mosógép használati utasítását. "9. Miért értékelték le rövid idő alatt az ingatlanalapok a befektetések alapjául szolgáló ingatlanokat, hiszen ezzel jelentősen csökkent a befektetési jegyek értéke? Miért fordulhatott elő, hogy egyes alapoknál csak jóval a pénzügyi válság újabb hulláma után értékelték le az ingatlanokat, egyes alapoknál pedig nem is értékelték le? Az ingatlanok értékének megállapítását az ingatlan alapot kezelő szervezetektől független ingatlanértékelők végzik. Az ingatlanok értékelését az ingatlanértékelő legalább negyedévente köteles elvégezni. A különböző ingatlanalapokban ráadásul különböző típusú ingatlanok vannak, amelyek piaci értéke, értékesíthetősége akár jelentősen eltérő. Mindenki ismeri azt a szabályt, hogy ha gyorsan kell eladnia lakását, kevesebb pénzt tud érte kapni, mintha hosszú időn át tudná árulni azt. A válság hatására az ingatlanpiac befagyott és egy esetleges kényszer ingatlan-eladás (például. amikor a nagymértékű befektetési jegy visszaváltások következtében néhány hónapon belül kell ingatlanokat értékesíteni) ugyanígy csak a korábbinál jelentősen alacsonyabb áron lehetséges, mivel az ingatlanok iránti kereslet visszaesett. Az alapok eszközértékében pedig ez az alacsonyabb ár érvényesül." Ezt a kérdést a teljes válasszal együtt nem véletlenül másoltam ide. Ugyanis egy dolog szembeötlő: Még ilyen jobb sorsra érdemes erőlködés ellenére sincs válasz a feltett kérdések egyikére sem! Nincs válasza a Felügyeletnek arra, hogy a brutális leértékelés a legtöbb alapnál miért most történt, arra meg végképp nincs, hogy "egyes alapoknál" meg miért nem történt ilyen (pl. Erste). Pedig állítólag mindegyik alap ugyanazon a piacon ténykedik... "10. Azáltal, hogy az ingatlanalapok befektetési jegyei leértékelődtek, az érintett ügyfelek véglegesen károsulttá váltak? „Visszajöhet-e” még ez a veszteség? Az ingatlanalap vagyona nem tűnt el, csak az értéke változott meg, jelen esetben csökkent. Az ingatlanok értéke a jövőben – a pénzügyi válság elmúltával, az ingatlanpiac normális állapotának helyreállásával – emelkedhet, így a visszaváltás elkerülésével, a nem realizált veszteség eltűnhet és nyereségessé válhat, ha a piaci körülmények pozitívan változnak. A válság előtti évek statisztikái azt bizonyítják: befektetési alapok várható hozama általában magasabb, mint az egyszerű bankbetétek kamata. Ám ez jellemzően csak hosszabb távon érhető el, mert a befektetési jegyek árfolyama rövidtávon jelentősen ingadozhat." Ezzel kapcsolatban csak a bevezetőre tudok utalni. Nem lenne tisztességesebb azt mondani, hogy "fogalmunk sincs"? Amit igazán sajnálok, az az, hogy arra a rengeteg kérdésre, amit az alapkezelőknek és a Felügyeletnek feltettünk és fel szeretnénk tenni, soha nem lesz ilyen elegáns helyen válasz. Ha a Felügyelet tényleg a párbeszéd híve, akkor a honlapján indíthatna egy ilyen fórumot. Tudom, erre az a válasz, hogy nem szeretnének még egy "monnyonle" típusú felületet. Akár még azt is vállalnám, hogy moderátorként kiszűröm a butaságokat - magamra vonva sokak haragját. De csak álmodozom... merthogy nem sokára éjfél lesz :) |
