HTML

Igazságkereső

Egy kifejezetten hiteles, tárgyszerű és mértéktartó blogot szeretnék indítani, ami a jelen és a múlt nagy gazemberségeivel, mutyizásaival foglalkozik. Nevének megfelelően csak igaz tényeket állítok, főként a gazdaság területéről.

Friss topikok

  • MEGATrader I www.forexkezeltszamlak.blog.hu: Tetszik a bejegyzés! (2012.12.05. 14:16) Egy évfordulóra
  • mzperx7: Jo Napot a közigazgatási eljárásban okozott kár miatti perrel kapcsolatban : mi volt ennek, ezekn... (2012.01.05. 19:10) Csalhatatlanok társulata
  • nyugdijas64: @arvuckel: Az elmélettel nagy vonalakban én is egyetértek azzal az eltéréssel, hogy a T+90 napot n... (2010.05.22. 07:14) Egy törvényalkotás története "Jogállamból"
  • igazatnekeress: Kedves Miklós! Régebben volt egy amcsi filmsorozat, a narrátor kezdéskor mindig bemondta, hogy: "A... (2010.05.20. 15:25) Az Alkotmánybíróság elutasította
  • nyugdijas64: @Béla b: Hát ami az ombudsmant illeti, az csak az igazi sóhivatal, rajta régen túl vagyunk (de ő l... (2009.09.23. 18:32) A sóhivatalok országa

Linkblog

Ingatlanalapok - kérdések és válaszok

2009.03.30. 23:15 nyugdijas64

Már a bevezetőben is bocsánatot kérek. A címet ugyanis nem én találtam ki. Ilyen címmel a PSZÁF honlapján ( www.pszaf.hu ) jelent meg ma egy 15 kérdésből és az arra adott válaszból álló közlemény. Állítólag ezek egy sajtótájékoztatón hangzottak el. Ha így van, néhány kérdésért a feltevők helyett én szégyellem magam. Amúgy a sajtótájékoztatóról nem tudtunk (ha egyáltalán volt ilyen). Kár, mert néhány kérdésem nekem is lett volna. De az is lehet, hogy ez az egész az ú.n. Gy.I.K. kategóriába tartozik.

Az alapvető bajom az egésszel az, hogy - miként tavaly november óta már számtalan alkalommal - a befektetők érdekeinek védelmét feladatai között tudó Felügyelet semmi mást nem tud üzenni, mint azt, hogy "a jelenlegi helyzetben nincs más út, mint a kivárás", meg hogy "ha vége a válságnak, akkor a piac visszatér a normális mederbe, és a statisztikák is azt tanúsítják, hogy hosszabb távon a befektetési alapok hozamai meghaladják a bankbetétekét". Hogy mikor lesz vége a válságnak, és miként, azzal még a Felügyelet is adós. Ezért persze nem is hibáztatom. Erre a kérdésre korunk összes Nobel-díjas és azt nélkülöző közgazdásza együttesen sem tudott választ adni. De akkor min alapul ez a kincstári optimizmus? Nem az lenne a tisztességes - főként egy olyan állami szervezettől, amelyik állítólag  a befektetők érdekeit képviseli - , hogy bocs' de nem tudjuk! Nem tudom, elgondolkodott-e már valaki a Felügyeletnél azon, hogy milyen erkölcsi- és anyagi kockázatot vállalnak azzal, hogy a befektetőket megpróbálják maradásra bírni egy olyan befektetési konstrukcióban, amelyik nem állta ki az idők próbáját, jövője pedig nem látható előre?

De lássuk a medvét! Az egyszerűség kedvéért ide másolom a kérdéseket, a Felügyelet válaszainak azon részeit, amelyekkel vitatkozom, majd arra az én szerény kommentjeimet. Persze tudom, rohadt hosszú lesz az egész, de hát ez van :) Amelyik kérdés nem jelenik meg, azt úgy kell érteni, hogy nincs vitánk.

"1. Miért nem fizetik ki a bankok az ingatlanalapokban elhelyezett betéteket, ha a betétek fix kifizetését eddig garantálták?"

Aki ilyet kérdez, az vagy analfabéta, vagy fizetett h@lye. Aki nem tudja, mi a különbség a bankbetét és a befektetési alap között, az ne járjon ilyen helyre, hanem csukja magára a pinceajtót.

 
 

 

"2. Miért módosították az ingatlanalapok egyoldalúan, visszamenőleges hatállyal az ügyfelekkel megkötött szerződéseiket azt követően, hogy a PSZÁF 2008. november 7-én felfüggesztette az alapok forgalmazását? Miért került sor úgy a szerződésmódosításra, hogy közben nem is volt olyan forgalmazási nap, amikor megelőzőleg vissza lehetett volna váltani a befektetési jegyeket?

A tőkepiacról szóló törvény értelmében a nyilvános alap tájékoztatójában és kezelési szabályzatában foglalt feltételeket az alapkezelő egyoldalúan a Felügyelet engedélyével módosíthatja. A jelen módosításokkal a befektetési jegy forgalmazási szabályai változtak meg, és a módosításra a tulajdonosok tömeges visszaváltásai miatt lecsökkent likvid, könnyen pénzzé tehető eszközök (például, állampapírok) alacsony mértéke miatt volt szükség.

Az alapoknál bevezetett 90 forgalmazási napos elszámolási időszakra történő átállással az alapkezelők lehetőséget kaptak az ingatlanalapok likviditásának megoldására, a jövőbeli biztonságos működési stratégia kialakítására.

Amennyiben a Felügyelet engedte volna, hogy addig történjenek kifizetések az alapokból, amíg elfogy az összes likvid eszköz, úgy a befektetők közötti egyenlő elbánás elve sérült volna. Így azok a befektetők, akik később kezdeményeztek visszaváltást, hátrányba kerülhettek volna (jóval alacsonyabb árfolyamon válthatták volna vissza jegyeiket), azokkal szemben, akik hamarabb adtak visszaváltási megbízást."

Ezzel a válasszal több baj is van. Egyrészt bölcsen elhallgatja, hogy az ingatlanalapokba fektető alapok esetében a Tpt. 247. § (4) értelmében nincs is ilyen lehetőség (csak max. 31 nap), másrészt mintha nem venné észre azt, hogy az egyenlő elbánás elve már régen sérült, mivel azok, akik "jól informáltak" voltak, jóval előnyösebb árfolyamon szabadulhattak, mint azok, akik benn ragadtak. Ugyanis most éppen az történik, amit a válasz feltételes módban tartalmaz: igen, akik későn (azaz nem a felfüggesztés előtt) kezdeményezték a visszaváltást, most jóval alacsonyabb árfolyamon kénytelenek a megtakarításuk maradékához jutni, mint azok, akik ezt időben megtették.

 

 
 

 

"3. Egyes civil szervezetek szerint az ingatlanalapoknak a 2008. november 7-i árfolyamon kellene kifizetni az összes, jegyét visszaváltani akaró ügyfelet. Lehetséges-e ez?

Tekintettel arra, hogy a vagyontömeg értékét és az egy befektetési jegyre jutó árfolyamot naponta kell megállapítani, így mindig az elszámolási napon (T+90. forgalmazási napon) érvényes árfolyamon lehetséges kifizetés. Ez a befektetési jegyekre jellemző kockázat miatt van így. A befektetők egyenlő elbánás szerinti elve sérülne abban az esetben, amennyiben nem a kifizetéskor érvényes árfolyamon kerülnének teljesítésre a visszaváltási megbízások, hiszen így az alapban maradó befektetők viselnék a korábbi és a kifizetéskori árfolyam közötti - adott esetben negatív - árfolyam különbözetet."

Ezek szerint a Felügyelet jogszabályt alkotott. Ugyanis a Tpt. 247. § (3) kifejezetten biztosítja annak a lehetőségét, hogy az elszámolás napja és az értéknap elváljon egymástól. Tehát semmi akadálya sincs a törvény szerint annak, hogy valakivel úgy számoljanak el, hogy a megbízást követő értéknap árfolyamát alkalmazzák  90 forgalmazási nap múlva. Persze az alapkezelők egyoldalúan módosított szabályzatai erre nem adnak lehetőséget. Ha ez a Felügyelet szerint az ördögtől való, akkor miért van ilyen lehetőség a törvényben? További kérdésem: Ez az egyetlen olyan befektetési forma (beleértve a határidős részvénypiacot és minden egyéb spekulatív instrumentumot), ahol az ügyfeleket arra kényszerítik, hogy úgy adjanak megbízást egy tranzakcióra, hogy nem ismerik a teljesüléskori árfolyamot. A határidős ügyleteknél (amelyek a legkockázatosabbak a piacon) a spekuláns egy meghatározott árfolyamra spekulál, amely egy bizonyos időpontban vagy bejön, vagy nem. Az ingatlanalapok kisnyugdíjas befektetői tényleg olyen dörzsöltek lennének, hogy még ezeken a spekulánsokon is túl kell, hogy tegyenek?? Ráadásul - bár nem tudom, melyik civil szervezetről lehet szó - a KÖSZ soha nem követelte a november 7-i árfolyamon való elszámolást.

 
 

 

"8. Lehetséges, hogy ami történt, annak oka a pénzügyi válság. De miért nem osztoznak most a bankok vagy az ingatlanalapok az ügyfelek veszteségében, miért nem vállalnak szolidaritást? Miért csak az ügyfeleknek kell szenvedni a pénzügyi válság miatt?

A pénzügyi válságban minden olyan személy ki van téve a potenciális veszteségnek, aki kockázatot vállalt. Az ingatlanalap befektetési jegyének megvásárlása befektetésnek számít, erre viszont jelentős hatással van a pénz- és tőkepiac helyzete, valamint az ingatlanpiac megítélése, teljesítménye. Mivel az alapok vagyona elkülönül a banki eszközöktől, nem lehetséges átjárás a kettő között. (Ellenkező esetben akár a bankok is kérhetnének szolidaritást az ingatlanalapoktól, azok ügyfeleitől az alapok jó teljesítménye esetén.)

A bankok is elszenvednek veszteséget, elég a külföldi bankcsődökre gondolni. Ugyanakkor arra is fel kell hívni a figyelmet, hogy a befektetés minden ember szabad elhatározása: aki befektet, az kockáztat. Minden befektetőnek tisztában kell ezzel lennie, és legfőképpen ismernie kell befektetése természetét, és tanulmányoznia kell a befektetésre vonatkozó feltételeket. "

Bocs' de ezt nem tudom másnak nevezni, mint elképesztő cinizmusnak!  Egyrészt a banki hátterű ingatlanalapok  kezelőinek tulajdonosai sok éven keresztül részesültek a "szolidaritásban". Az alapkezelők adózott eredményét osztalékként a bankok, mint tulajdonosok vették ki. Az alapkezelők szabályzataik alapján sikerdíjat számoltak el, ami növelte ezt az adózott erdeményt. Az sem semmi, hogy pl. az általam ismert Raiffeisen Alapkezelő a befolyó bérleti díj 66-75 %-át számolta el költségként (értékcsökkenés nélkül) és sokmilliárd Ft értékben vett fel hitelt akkor, amikor az ingatlankitettsége 40 % körül volt.

Hát az meg, hogy minden befektetőnek ismerni kell... egyszerűen vérlázító. Szóval a hetven éves nyugdíjas a hibás, mert nem tanulmányozta az - egyébként csak interneten hozzáférhető - 140 oldalas szabályzatot, aminek minden második szavát meg sem érti. A Felügyelet szerint ezeket kell tanulmányoznia. Persze ezt is meg lehetne követelni, ha az ilyen szabályzatokat mindenkinek ugyanúgy átadnák, mint pl. a mosógép használati utasítását.

 
 

 

"9. Miért értékelték le rövid idő alatt az ingatlanalapok a befektetések alapjául szolgáló ingatlanokat, hiszen ezzel jelentősen csökkent a befektetési jegyek értéke? Miért fordulhatott elő, hogy egyes alapoknál csak jóval a pénzügyi válság újabb hulláma után értékelték le az ingatlanokat, egyes alapoknál pedig nem is értékelték le?

Az ingatlanok értékének megállapítását az ingatlan alapot kezelő szervezetektől független ingatlanértékelők végzik. Az ingatlanok értékelését az ingatlanértékelő legalább negyedévente köteles elvégezni. A különböző ingatlanalapokban ráadásul különböző típusú ingatlanok vannak, amelyek piaci értéke, értékesíthetősége akár jelentősen eltérő.

Mindenki ismeri azt a szabályt, hogy ha gyorsan kell eladnia lakását, kevesebb pénzt tud érte kapni, mintha hosszú időn át tudná árulni azt. A válság hatására az ingatlanpiac befagyott és egy esetleges kényszer ingatlan-eladás (például. amikor a nagymértékű befektetési jegy visszaváltások következtében néhány hónapon belül kell ingatlanokat értékesíteni) ugyanígy csak a korábbinál jelentősen alacsonyabb áron lehetséges, mivel az ingatlanok iránti kereslet visszaesett. Az alapok eszközértékében pedig ez az alacsonyabb ár érvényesül."

Ezt a kérdést a teljes válasszal együtt nem véletlenül másoltam ide. Ugyanis egy dolog szembeötlő: Még ilyen jobb sorsra érdemes erőlködés ellenére sincs válasz a feltett kérdések egyikére  sem! Nincs válasza a Felügyeletnek arra, hogy a brutális leértékelés a legtöbb alapnál miért most történt, arra meg végképp nincs, hogy "egyes alapoknál" meg miért nem történt ilyen (pl. Erste). Pedig állítólag mindegyik alap ugyanazon a piacon ténykedik...

 

"10. Azáltal, hogy az ingatlanalapok befektetési jegyei leértékelődtek, az érintett ügyfelek véglegesen károsulttá váltak? „Visszajöhet-e” még ez a veszteség?

Az ingatlanalap vagyona nem tűnt el, csak az értéke változott meg, jelen esetben csökkent. Az ingatlanok értéke a jövőben – a pénzügyi válság elmúltával, az ingatlanpiac normális állapotának helyreállásával – emelkedhet, így a visszaváltás elkerülésével, a nem realizált veszteség eltűnhet és nyereségessé válhat, ha a piaci körülmények pozitívan változnak.

A válság előtti évek statisztikái azt bizonyítják: befektetési alapok várható hozama általában magasabb, mint az egyszerű bankbetétek kamata. Ám ez jellemzően csak hosszabb távon érhető el, mert a befektetési jegyek árfolyama rövidtávon jelentősen ingadozhat."

Ezzel kapcsolatban csak a bevezetőre tudok utalni. Nem lenne tisztességesebb azt mondani, hogy "fogalmunk sincs"?

Amit igazán sajnálok, az az, hogy arra a rengeteg kérdésre, amit az alapkezelőknek és a Felügyeletnek feltettünk és fel szeretnénk tenni, soha nem lesz ilyen elegáns helyen válasz. Ha a Felügyelet tényleg a párbeszéd híve, akkor a honlapján indíthatna egy ilyen fórumot. Tudom, erre az a válasz, hogy nem szeretnének még egy "monnyonle" típusú felületet. Akár még azt is vállalnám, hogy moderátorként kiszűröm a butaságokat - magamra vonva sokak haragját. De csak álmodozom... merthogy nem sokára éjfél lesz :)

 

 

 

1 komment

Címkék: kérdések pszáf

A bejegyzés trackback címe:

https://csakigazat.blog.hu/api/trackback/id/tr671036513

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

csabab 2009.04.04. 13:45:37

Én OTP Ingatlanalap befektető - károsult vagyok és ennek a Kezelési Szabályzata www.otpbank.hu/ingalapkezelo2001/file/rovid_tajek_ingatlan_alap.pdf tartalmazza:
1. a Kezelési Szabályzatot a PSZÁF III/120.013/2002. számú határozata jóváhagyott
2. Az Alap a Kezelési Szabályzatot köteles betartani.
3. X. A BEFEKTETŐK ÉRDEKVÉDELME, GARANCIÁK ÉS BIZTONSÁGI ELEMEK fejezete szerint a Befektetőket tájékoztatni kell:
- a Befektetési Jegyek forgalmazásának felfüggesztését, illetve újraindítását, 2 munkanapon belül
- visszaváltását érintő forgalmazási szabályok változásait, mely dőtartam növekedésével járnak, a változás hatálybalépését megelőzően legalább 30 nappal.

Szerintem a törvényes eljárás:
1. a Felügyelet utasíthatja az Alapot forgalmazás felfüggesztéséről és T+90 nap visszaváltásról, de
2. az Alapnak az utasítás a végrehajtáshoz ELŐBB MÓDOSíTANI kell a Kezelési Szabályzatot, ÉS a HATÁLYOS KEZELÉSI SZABÁLYZATOT BE KELL TARTANI, amit Felügyelet korábban jóváhagyott .
3. a hatályos Kezelési Szabályzat pedig kimondja az Alap előzetes tájékoztatási köteleszettségét a Befektetők felé és a két szóbanforgó MÓDÓSíTÁS CSAK EZUTÁN VÁLIK HATÁLYOSSÁ, AZ ALÁBBI FELTÉTELEKKEL:
- a forgalmazás felfüggesztése 2 nappal,
- a visszafizetés határidejének módosítása 30 nap után.

Lehet, hogy a fától nem látni az erdőt?

Szerintem törvénytelenül jártak el az Alapok azokkal a befektetőkkel szemben, akik nov. 24.-n eladták a befektetési jegyeiket, mert akkor még az erdeti Kezelési Szabály volt érvényben.
A PSZÁF pedig, amikor utasítást adott a hatályos Kezelési Szabályzat módosítására, azt nem mondta, hogy a hatályos Kezelési Szabályzatot nem kell az Alapnak betartania!
És azt sem mondTák, hogy nem lehet a T+90 napon a visszaváltási megbízás napján érvényes árfolyamon elszámolni.

Végül, az egy alapvető törvényi kötelezettség, hogy az Alapnak kártérítét kell fizetnie a pénz 90 napos használatáért.

Megjegyzem, ha az Alapkezelő nem fizet MINDEN Befektetőnek a pénzhazsnálatért akkor:

1. a bajba jutott hitelesek sem kellene fizessenek a bankoknak 90 napig, mert ugye válság van. Ráadásul ezt pont a bankok okozták.
2. az állam sem segít ingyen
3. az építőipar vagy ingatlanhasznosítók, akik jellemzően nagy banki hitellel működnek/és ők is vesztesek, ök HOGY LEGYEK VERSENYKÉPESEK A BANK-ALAPOK-KAPCSOLT VÁLLALKOZÁSOKKAL, akik nem fizetnek semmit a forrásokat biztosító Befektetőknek?
Olcsón jutottak pénzforráshoz és éveken át extraprofitot realizálhattak, közben szerény, átlagosan 7-8% hozamot biztosítottak (marketing szeirint "alacsony kockázat mellet").
Most pedig a vesztesség nagy részét a kis hszonélvezők nyakába varrják, ami ellentmond minden üzleti és gazdasági törvénynek!
Ráadásul bizonyítot, nem a Befektetők a hibásak azért, hogy
1. hibás befektetési terméket hoztak forgalomba
2. saját tulajdonos bankjuk csábította át a befektetőket magasabb hozammal

Lassan nem lesz érdemes értékteremtéssel foglalkozni, ennél az orszából egy nagy adósság gyárat csinálni és adós-rabszolgákkal működtetni.

Sajnos a rend, a törvények és az erkölcs megnyilvánulásáért felelős állam, ez esetben a kijelölt szervezete a PSZÁF csődöt mondott.
Ráadásul a PSZÁF egyes nyilatkozói bizonyították, semmilyen szellemi tevékenységre nem alkalmasak, azt sugallják, hogy a befektetőknek illik hülyének lenni és ne a szabad akaratuk és érdekeik szerint cselekedjenek.
Pedig a manipulációnak vannak és láthatók a gyenge ponjai: "nagy elefántot úgy lehet megenni, ha felszeletelik."