HTML

Igazságkereső

Egy kifejezetten hiteles, tárgyszerű és mértéktartó blogot szeretnék indítani, ami a jelen és a múlt nagy gazemberségeivel, mutyizásaival foglalkozik. Nevének megfelelően csak igaz tényeket állítok, főként a gazdaság területéről.

Friss topikok

  • MEGATrader I www.forexkezeltszamlak.blog.hu: Tetszik a bejegyzés! (2012.12.05. 14:16) Egy évfordulóra
  • mzperx7: Jo Napot a közigazgatási eljárásban okozott kár miatti perrel kapcsolatban : mi volt ennek, ezekn... (2012.01.05. 19:10) Csalhatatlanok társulata
  • nyugdijas64: @arvuckel: Az elmélettel nagy vonalakban én is egyetértek azzal az eltéréssel, hogy a T+90 napot n... (2010.05.22. 07:14) Egy törvényalkotás története "Jogállamból"
  • igazatnekeress: Kedves Miklós! Régebben volt egy amcsi filmsorozat, a narrátor kezdéskor mindig bemondta, hogy: "A... (2010.05.20. 15:25) Az Alkotmánybíróság elutasította
  • nyugdijas64: @Béla b: Hát ami az ombudsmant illeti, az csak az igazi sóhivatal, rajta régen túl vagyunk (de ő l... (2009.09.23. 18:32) A sóhivatalok országa

Linkblog

A Raiffeisen nem válaszol!

2009.04.22. 12:04 nyugdijas64

A március 18-i "Bilaterális - Raiffeisen módra" című bejegyzésemben idéztem a Raiffeisen Alapkezelő Zrt. válaszát, amelyben elzárkózott az általam kezdeményezett  közvetlen egyeztetéstől. Ebben a levélben azt is felajánlották, hogy írásbeli megkeresés esetén rendelkezésemre állnak. Jobb meggyőződésem ellenére tettem egy próbát. Március 22-én a következő elektronikus levelet küldtem az Alapkezelőnek:

 

"Raiffeisen Befektetési Alapkezelő ZRt.
 
Balogh András úr                 Váradi Zoltán úr
vezérigazgató                         vezérigazgató-helyettes
 
Tisztelt Uraim!
 
Sajnálattal fogadtam a f. hó 18-én kelt levelüket, amelyben elzárkóznak a személyes egyeztetéstől. Így kénytelen vagyok élni az ezen levélben felajánlott lehetőséggel, és kérdéseimet az alábbiakban írásban teszem fel, kérve azok írásbeli megválaszolását. Valamennyi kérdés kizárólag a Raiffeisen Ingatlan Alapra (a továbbiakban: Alap) vonatkozik.
 
1.      Az Alap a visszaváltási igényeket 2008. november 24. óta T+90 forgalmazási napon belül teljesíti a korábbi T+3 forgalmazási nap helyett. Mi ennek az oka az alábbiak közül:
 
a) az alap likvid eszközeinek a szabályzatban előírt szint alá csökkenése,
b) a kezelési szabályzat változása a PSZÁF 2008. november 7-i határozata nyomán,
c) egyéb körülmény?
 
Amennyiben az ok az a) szerinti, mikor, hol és milyen módon tették közzé ezt a tényt?
Amennyiben az ok a b) szerinti, mikor és hol tették közzé a megváltozott szabályzatot, mikor lépett hatályba a módosított szabályzat, hol volt feltüntetve a hatályba lépés időpontja, mikor vették kézhez a PSZÁF módosított szabályzatot jóváhagyó határozatát?
Amennyiben az ok a c) szerinti, mi volt az egyéb körülmény?
 
2.      Az Alap ingatlanértékelője az értékelés során a Tpt. 266/B. § (1) szerinti választható módszerek közül melyiket alkalmazza? Történt-e változás ezen módszerek alkalmazásában a 2008. szeptember 1-jét követő időszakban? Ha igen, mikor és milyen változás történt és azt mi indokolta? A fenti időszakban történt-e változás az értékelés során felhasznált referencia-adatok (pl. elvárt hozamok, tranzakciós árszint) származásában (pl. magyar piac helyett más piaci származás) és mértékében, és ha igen, melyek voltak ezek a változások és azokat mi indokolta?
 
3.      Az Önök által 2008. november 21-én közzétett Tájékoztató 16. pontjában a következők olvashatók: „Véleményünk szerint a DTZ alapvetően konzervatív hozamszintek mellett értékelte az Alap ingatlanportfolióját. Ennek megfelelően az alkalmazott hozamszintek módosítása, és az ingatlanérték esetleges csökkentése mindaddig önkényes, és nem a valós piaci helyzetet tükrözi, amíg a magyar piacon nem jelennek meg referenciaként használható új, a jelenlegi értékelésnél használható hozamszinttől eltérő tranzakciós hozamszintek vagy az áttételes összehasonlítás megfelelő biztonsággal arra alapot nem ad.” Ezt követően néhány forgalmazási nappal, 2008. december 12-én megkezdődött az Alap ingatlanportfoliójának jelentős leértékelése, amelyről az Alap 2008 decemberi havi jelentésében a következők olvashatók: „A hónap fő eseménye az alap ingatlanjainak átértékelése volt, mivel az alap ingatlanértékelője a hazai és a nemzetközi ingatlanpiaci helyzet miatt úgy ítélte meg, hogy az ingatlanok forgalmi értéke jelentősen csökkent. ennek oka alapvetően a piaci helyzetben keresendő, mert bár érdemi tranzakció nem történt a hazai piacon, de a korábban rendszeres vevőnek számító külföldi vevők eltűntek…”  Mi volt az oka ilyen rövid idő alatt ekkora szemléletváltozásnak és tranzakciók hiányában hogyan árazták be azok hatását?
 
4.      A 3. pontban hivatkozott tájékoztató 10. pontjának kimutatása szerint az ingatlanok értéke 2008. 06. 30-án 49,172.688.819,- Ft, 2008. 11. 11-én pedig 56,415.192.938,- Ft volt, ez pedig 14,7 %-os értéknövekedés. Mi volt ezen jelentős növekedés magyarázata? Amennyiben a portfolió új ingatlan(ok) vásárlásával vagy aktiválásával bővült ebben az időszakban, melyek ezek az új ingatlanok és mikor, milyen bekerülési értékkel kerültek be az állományba?
 
5.      Az alap ingatlankitettsége 2008. évet megelőzően folyamatosan alacsony volt (pl. 2006-ban átlagosan 37 %, 2007-ben átlagosan 48 %). Ennek ellenére az Alap 2003 és 2007 év között rendszeresen jelentős összegű hiteleket vett fel (Hitel 1. – Hitel 20. a 2007. évi jelentés szerint). Ilyen alacsony ingatlankitettség mellett mi indokolta a hitelfelvételeket? Tételesen mely intézmények voltak a hitelfolyósítók, milyen devizában denomináltak a hitelek, amennyiben nem HUF-ban, milyen módon kezeltek az árfolyamkockázatok és mi a hitelek biztosítéka? A hitelek hogyan érintik az Alap eszközértékét?
 
6.      A 2008. november 24-ét megelőző három naptári hónap során voltak-e egy tételben vagy azonos befektető által egy hónapon belül összesítve százmillió Ft-ot meghaladó összegű visszaváltások? Ha igen, milyen összegben, és ezen esetekben élt-e az Alapkezelő az eredeti kezelési szabályzatban biztosított azon jogával, hogy ezen visszaváltási igényeket T+90 forgalmazási napon belül teljesítse?
 
7.      Hogyan változott a 2007. júliusi lehívás óta a Credit Suisse Property Dynamic alap árfolyama, fennáll-e ezen alap folyamatos forgalmazása és hogyan érinti ez az Alap eszközértékét?
 
8.      Helytálló-e az a megállapítás, hogy a 2006. évi 3451 MFt összegű bérleti díjakkal szemben 2593 MFt összegű azaz 75 % arányú költség, a 2007. évi 3972 MFt összegű bérleti díjbevétellel szemben 2629 MFt összegű, azaz 66 % arányú költség került elszámolásra az értékcsökkenési leíráson kívül és ezen leírással együtt mindkét évben a költségek túllépték a bérleti díjbevételeket?
 
9.      Számolt-e el 2007 vagy 2008 évben sikerdíjat az Alapkezelő, és ha igen, mennyit?
 
10. Mi okozta az Alap nettó eszközértékének 2009. március közepétől bekövetkezett újabb csökkenését? Ha ez az ok devizakonverzió volt egy később esedékes kötelezettség teljesítése céljából, mi indokolta azt, hogy ezen tranzakciót még az Alap zárt végűvé alakulása előtt zárják le?
 
Mielőbbi szíves válaszaikat előre is köszönöm."
 
Udvarias ember lévén, vártam egy hónapot. Most hétfőn azért küldtem egy e-mailt, amiben megkérdeztem, számíthatok-e válaszra, és ha igen, mikor? Sem erre, sem az eredetire nem válaszoltak! 
Lehet, hogy már komplexusos lettem, de azt gondolom,  a válasz hiánya azt jelzi, hogy a feltett kérdések kényelmetlenek és célratörőek, ezért a legegyszerűbb tovább építeni az elefántcsonttornyot.
Ennyit az ügyfélközpontúságról és az átláthatóságról.
 

 

2 komment

Címkék: válasz raiffeisen

A bejegyzés trackback címe:

https://csakigazat.blog.hu/api/trackback/id/tr311079805

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Lala bá ' 2009.04.27. 10:12:37

Tisztelt nyugdijas társam !
Az egyik lényeges gyenge pontra világitott rá, amit szerintem nem tud(na) kivédeni a Raiff ill az ingatlanértékelő. A leértékelés messze nem objektiv, hanem szubjektiv módon történt, minden bizonnyal pánik hangulatban, amit a piac nem igazolt se akkor, se most különösen nem itt Mo-gon. Napnál világosabb, hogy az alacsonyabb eszközérték lehetővé tette az alapnak, ill. a helyette helyt álló banknak, hogy kevesebbet kelljen visszafizetnie. Az alapkezelő (bizományosunk) minden külön értesités mellett végezte el, amit elvégzett.Miért kellene hinnünk az értékbecslő csalhatatlanságában? Feltünő, hogy a PSZÁF ezt minden nélkül, úgy ahogy történt nem kifogásolta, pedig a befektetők oldalára kellett volna ez esetben állnia. Lehet, hogy ez volt a zártvégüvé alakulás egyik nem publikált feltétele? -kérdezem.

nyugdijas64 2009.04.27. 11:03:02

@Lala bá ': A PSZÁF szerepe ebben súlyosabb annál, minthogy nem kifogásolta az ingatlanértékeléseket. Ugyanis a januári beadványom alapján a PSZÁF egyebek között ebben az ügyben is vizsgálatot folytatott és mindent rendben talált (lásd ezen blog 04.22-i "A PSZÁF kivizsgálta" c. bejegyzésemet).