HTML

Igazságkereső

Egy kifejezetten hiteles, tárgyszerű és mértéktartó blogot szeretnék indítani, ami a jelen és a múlt nagy gazemberségeivel, mutyizásaival foglalkozik. Nevének megfelelően csak igaz tényeket állítok, főként a gazdaság területéről.

Friss topikok

  • MEGATrader I www.forexkezeltszamlak.blog.hu: Tetszik a bejegyzés! (2012.12.05. 14:16) Egy évfordulóra
  • mzperx7: Jo Napot a közigazgatási eljárásban okozott kár miatti perrel kapcsolatban : mi volt ennek, ezekn... (2012.01.05. 19:10) Csalhatatlanok társulata
  • nyugdijas64: @arvuckel: Az elmélettel nagy vonalakban én is egyetértek azzal az eltéréssel, hogy a T+90 napot n... (2010.05.22. 07:14) Egy törvényalkotás története "Jogállamból"
  • igazatnekeress: Kedves Miklós! Régebben volt egy amcsi filmsorozat, a narrátor kezdéskor mindig bemondta, hogy: "A... (2010.05.20. 15:25) Az Alkotmánybíróság elutasította
  • nyugdijas64: @Béla b: Hát ami az ombudsmant illeti, az csak az igazi sóhivatal, rajta régen túl vagyunk (de ő l... (2009.09.23. 18:32) A sóhivatalok országa

Linkblog

A Raiffeisen nem válaszol!

2009.04.22. 12:04 nyugdijas64

A március 18-i "Bilaterális - Raiffeisen módra" című bejegyzésemben idéztem a Raiffeisen Alapkezelő Zrt. válaszát, amelyben elzárkózott az általam kezdeményezett  közvetlen egyeztetéstől. Ebben a levélben azt is felajánlották, hogy írásbeli megkeresés esetén rendelkezésemre állnak. Jobb meggyőződésem ellenére tettem egy próbát. Március 22-én a következő elektronikus levelet küldtem az Alapkezelőnek:

 

"Raiffeisen Befektetési Alapkezelő ZRt.
 
Balogh András úr                 Váradi Zoltán úr
vezérigazgató                         vezérigazgató-helyettes
 
Tisztelt Uraim!
 
Sajnálattal fogadtam a f. hó 18-én kelt levelüket, amelyben elzárkóznak a személyes egyeztetéstől. Így kénytelen vagyok élni az ezen levélben felajánlott lehetőséggel, és kérdéseimet az alábbiakban írásban teszem fel, kérve azok írásbeli megválaszolását. Valamennyi kérdés kizárólag a Raiffeisen Ingatlan Alapra (a továbbiakban: Alap) vonatkozik.
 
1.      Az Alap a visszaváltási igényeket 2008. november 24. óta T+90 forgalmazási napon belül teljesíti a korábbi T+3 forgalmazási nap helyett. Mi ennek az oka az alábbiak közül:
 
a) az alap likvid eszközeinek a szabályzatban előírt szint alá csökkenése,
b) a kezelési szabályzat változása a PSZÁF 2008. november 7-i határozata nyomán,
c) egyéb körülmény?
 
Amennyiben az ok az a) szerinti, mikor, hol és milyen módon tették közzé ezt a tényt?
Amennyiben az ok a b) szerinti, mikor és hol tették közzé a megváltozott szabályzatot, mikor lépett hatályba a módosított szabályzat, hol volt feltüntetve a hatályba lépés időpontja, mikor vették kézhez a PSZÁF módosított szabályzatot jóváhagyó határozatát?
Amennyiben az ok a c) szerinti, mi volt az egyéb körülmény?
 
2.      Az Alap ingatlanértékelője az értékelés során a Tpt. 266/B. § (1) szerinti választható módszerek közül melyiket alkalmazza? Történt-e változás ezen módszerek alkalmazásában a 2008. szeptember 1-jét követő időszakban? Ha igen, mikor és milyen változás történt és azt mi indokolta? A fenti időszakban történt-e változás az értékelés során felhasznált referencia-adatok (pl. elvárt hozamok, tranzakciós árszint) származásában (pl. magyar piac helyett más piaci származás) és mértékében, és ha igen, melyek voltak ezek a változások és azokat mi indokolta?
 
3.      Az Önök által 2008. november 21-én közzétett Tájékoztató 16. pontjában a következők olvashatók: „Véleményünk szerint a DTZ alapvetően konzervatív hozamszintek mellett értékelte az Alap ingatlanportfolióját. Ennek megfelelően az alkalmazott hozamszintek módosítása, és az ingatlanérték esetleges csökkentése mindaddig önkényes, és nem a valós piaci helyzetet tükrözi, amíg a magyar piacon nem jelennek meg referenciaként használható új, a jelenlegi értékelésnél használható hozamszinttől eltérő tranzakciós hozamszintek vagy az áttételes összehasonlítás megfelelő biztonsággal arra alapot nem ad.” Ezt követően néhány forgalmazási nappal, 2008. december 12-én megkezdődött az Alap ingatlanportfoliójának jelentős leértékelése, amelyről az Alap 2008 decemberi havi jelentésében a következők olvashatók: „A hónap fő eseménye az alap ingatlanjainak átértékelése volt, mivel az alap ingatlanértékelője a hazai és a nemzetközi ingatlanpiaci helyzet miatt úgy ítélte meg, hogy az ingatlanok forgalmi értéke jelentősen csökkent. ennek oka alapvetően a piaci helyzetben keresendő, mert bár érdemi tranzakció nem történt a hazai piacon, de a korábban rendszeres vevőnek számító külföldi vevők eltűntek…”  Mi volt az oka ilyen rövid idő alatt ekkora szemléletváltozásnak és tranzakciók hiányában hogyan árazták be azok hatását?
 
4.      A 3. pontban hivatkozott tájékoztató 10. pontjának kimutatása szerint az ingatlanok értéke 2008. 06. 30-án 49,172.688.819,- Ft, 2008. 11. 11-én pedig 56,415.192.938,- Ft volt, ez pedig 14,7 %-os értéknövekedés. Mi volt ezen jelentős növekedés magyarázata? Amennyiben a portfolió új ingatlan(ok) vásárlásával vagy aktiválásával bővült ebben az időszakban, melyek ezek az új ingatlanok és mikor, milyen bekerülési értékkel kerültek be az állományba?
 
5.      Az alap ingatlankitettsége 2008. évet megelőzően folyamatosan alacsony volt (pl. 2006-ban átlagosan 37 %, 2007-ben átlagosan 48 %). Ennek ellenére az Alap 2003 és 2007 év között rendszeresen jelentős összegű hiteleket vett fel (Hitel 1. – Hitel 20. a 2007. évi jelentés szerint). Ilyen alacsony ingatlankitettség mellett mi indokolta a hitelfelvételeket? Tételesen mely intézmények voltak a hitelfolyósítók, milyen devizában denomináltak a hitelek, amennyiben nem HUF-ban, milyen módon kezeltek az árfolyamkockázatok és mi a hitelek biztosítéka? A hitelek hogyan érintik az Alap eszközértékét?
 
6.      A 2008. november 24-ét megelőző három naptári hónap során voltak-e egy tételben vagy azonos befektető által egy hónapon belül összesítve százmillió Ft-ot meghaladó összegű visszaváltások? Ha igen, milyen összegben, és ezen esetekben élt-e az Alapkezelő az eredeti kezelési szabályzatban biztosított azon jogával, hogy ezen visszaváltási igényeket T+90 forgalmazási napon belül teljesítse?
 
7.      Hogyan változott a 2007. júliusi lehívás óta a Credit Suisse Property Dynamic alap árfolyama, fennáll-e ezen alap folyamatos forgalmazása és hogyan érinti ez az Alap eszközértékét?
 
8.      Helytálló-e az a megállapítás, hogy a 2006. évi 3451 MFt összegű bérleti díjakkal szemben 2593 MFt összegű azaz 75 % arányú költség, a 2007. évi 3972 MFt összegű bérleti díjbevétellel szemben 2629 MFt összegű, azaz 66 % arányú költség került elszámolásra az értékcsökkenési leíráson kívül és ezen leírással együtt mindkét évben a költségek túllépték a bérleti díjbevételeket?
 
9.      Számolt-e el 2007 vagy 2008 évben sikerdíjat az Alapkezelő, és ha igen, mennyit?
 
10. Mi okozta az Alap nettó eszközértékének 2009. március közepétől bekövetkezett újabb csökkenését? Ha ez az ok devizakonverzió volt egy később esedékes kötelezettség teljesítése céljából, mi indokolta azt, hogy ezen tranzakciót még az Alap zárt végűvé alakulása előtt zárják le?
 
Mielőbbi szíves válaszaikat előre is köszönöm."
 
Udvarias ember lévén, vártam egy hónapot. Most hétfőn azért küldtem egy e-mailt, amiben megkérdeztem, számíthatok-e válaszra, és ha igen, mikor? Sem erre, sem az eredetire nem válaszoltak! 
Lehet, hogy már komplexusos lettem, de azt gondolom,  a válasz hiánya azt jelzi, hogy a feltett kérdések kényelmetlenek és célratörőek, ezért a legegyszerűbb tovább építeni az elefántcsonttornyot.
Ennyit az ügyfélközpontúságról és az átláthatóságról.
 

 

2 komment

Címkék: válasz raiffeisen

Tudósítás Jogállamból (II. rész)

2009.04.19. 12:13 nyugdijas64

"A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam"

(Alkotmány 2. § (1) bekezdés)

Gondolom, sokan emlékeznek még arra a tavaly november 21-én hatályba lépett szégyenletes 2008. évi LXXIV. törvényre, amelyik címe szerint a Magyar Fejlesztési Bankról szólt, és melyikbe csempészve módosították a Tőkepiaci Törvénynek (Tpt.) az ingatlanalapokkkal kapcsolatos rendelkezéseit - nem éppen a befektetők érdekében. A tv. 3. § (3) bekezdése szerint "e törvény 2009. március 31-én hatályát veszti." Kíváncsian vártam, mi történik majd március 31. után. Sűrűn felkerestem az Országgyűlés honlapját abban a reményben, hogy az előkészítés alatt álló jogszabályok között rábukkanok arra, amelyik rendezi a március 31. utáni állapotot különös tekintettel arra, hogy két nagy ingatlanalap áprilisban alakul át zárt végűvé, amelyet a régi szabályok tiltottak. Buta fejemmel azt gondoltam ugyanis, hogy ha egy módosítást tartalmazó jogszabály hatálya megszűnik és nincs helyette másik, akkor a módosítás előtti állapot áll vissza. Hiba volt ezt gondolnom, merthogy én csak a magyar nyelv szabályait vettem figyelembe (sajnos jó magyartanárom volt). Azét a magyar nyelvét, amelyikről azt írja a jogalkotási törvény, hogy a jogszabályokat úgy kell alkotni, hogy azok érthetők és a szavak általánosan elfogadott értelmének megfelelők legyenek.

Kiderült, hogy már megint tévedtem. A PSZÁF ugyanis írásbeli kezdeményezésemre válaszolva arról tájékoztatott, hogy a hatályon kívül helyező rendelkezés "csak a módosító jogszabályra vonatkozik, és nem a Tpt. e törvénnyel módosított új tartalmára. A módosult tartalom ugyanis a hatályba lépés pillanatában beépült a Tpt. szövegébe, annak a részévé vált. A jogalkotó ezzel a jogalkotási technikával egy automatikus deregulációt hajt végre a módosítást elrendelő törvény módosító részét illetően."

Mit mondjak, meglepődtem! Ugye korábban az volt a gyakorlat, hogy ha egy jogszabályt már több helyen módosítottak, akkor külön számon kiadták az új egységes szerkezetűt, és ebben rendelkeztek a korábbi módosító jogszabályok hatályon kívül helyezéséről. Kiderült, hogy ezt az új "technikát" már másfél éve alkalmazzák a kodifikációban - megsértve nem csak az alapvető nyelvi hanem a logikai összefüggéseket is. Az Országgyűlés honlapján kalandozva kiválogattam számos módosító törvényt. Az esetek többségében - de nem ám mindegyikben! - tényleg van ilyen önmagát hatályon kívül helyező rendelkezés. Van, amikor ez az időpont a hatályba lépést követő nap, de van olyan is - mint a bevezetőben említett esetben -, amikor egy később bekövetkező konkrét dátum.

Minderről a régi, nagy sikerű "Mission Impossible" című filmsorozat jut eszembe: tetszik tudni, amikor a csapat lehallgatja az új feladatot tartalmazó diszket, az megsemmisíti önmagát...

Csak csöndben kérdezem: ha már így, akkor miért nem következetesen minden módosítás esetében, és miért rendszertelenül határozzák meg a hatályvesztés időpontját?

Még tovább kutakodva Balázs barátomtól megtudtam, hogy ez e furcsa új gyakorlat már az Alkotmánybíróságot is megjárta. El tetszettek találni: Az Alkotmánybíróság a 90/2007 (XI.14) AB határozatában ezt nem találta alkotmányellenesnek.

Szívességből ide írok egy példamondatot, amivel az egész kérdés megoldható lenne:

"Az e tv. ....§-aiban foglalt módosítások ezen tv. hatályba lépésével a ... tv. részévé válnak, ez a tv. pedig .....án hatályát veszti, amely a fenti módosító rendelkezések hatályosságát nem érinti."

Javaslatomat állampolgári kötelességből teszem, nem kérek érte szerzői díjat!

Szólj hozzá!

Címkék: automatikus dereguláció

Tényleg minden rendben van?

2009.04.19. 11:22 nyugdijas64

E hónap elején az ingatlanalapok elkezdték teljesíteni azokat a visszaváltási megbízásokat, amelyeket a befektetők tavaly novemberben (!) adtak. Négy alap pedig zárt végűvé alakult és kifizették azokat, akik nem kívántak ebben a "kitűnő" üzletben tovább is részt venni ( a két nagy alapnál ezek aránya 78, illetve 85 % volt). Persze a kifizetések a mélyen leértékelt árfolyamokon történtek és történnek - azaz szaknyelven: "realizálták a veszteségeket". Az elmúlt öt hónapban történtek olyannyira elégedettséggel töltötték el az alapkezelők szövetségét (BAMOSZ), hogy szerdán "reális értéken az ingatlanalapok vagyona" címmel külön közleményt adott ki az MTI-n keresztül (ez ugyanaz az MTI, amelyik a károsultakat képviselő KÖSZ egyik közleményét sem volt hajlandó eddig közölni).

A média egyre ritkuló visszhangja azt sugallja, mintha minden rendben lenne - legfeljebb a sok tízezernyi kisbefektető bukott néhány tízmilliárdot!

Persze ez alatt a néhány hónap alatt másokhoz hasonlóan én is sok tapasztalattal gazdagodtam, amit szívesen megosztanék a nyilvánossággal. Az igazi az lenne, ha végre sor kerülne a vélemények nyílt ütköztetésére, azaz a történet szereplői (PSZÁF, alapkezelők, forgalmazók, ingatlanértékelők, károsultak) egy asztalhoz ülnének egy műsorban, és nem egyenként megjelenve üzengetnének egymásnak. Ez az ötlet nem új. Már januárban megkerestem ezzel a legtöbb médiát - sikertelenül. most felelevenítem az ötletet. Hátha...

Szólj hozzá!

Tudósítás Jogállamból (I. rész)

2009.04.17. 19:01 nyugdijas64

"A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam"

(Alkotmány 2. § (1) bekezdés)

Akik régebben ismernek, tudják, hogy mindig aggályosan ragaszkodtam a jogszerűséghez és tiszteltem a jogszabályok betűjét és szellemét. Ezért korábban is sokszor megmosolyogtak azok, akik szerint a fontos dolgok nem így dőlnek el, hanem a jogra csak mint csűrhető-csavarható segédeszközre tekintő háttéralkuk során. Sok időnek kellett eltelni ahhoz, hogy belássam, valószínűleg a mosolygóknak van igazuk. Ezért a következő bejegyzésekben azt szeretném bemutatni, hogyan működik a "jogállam" Magyarországon. Ezeket a bejegyzéseket onnan lehet majd felismerni, hogy a jobb felső sarokban ott díszeleg a fenti idézet, mint mottó.

Elsőként arról számolok be, hogy a mai tárgyaláson a Fővárosi Bíróság első fokon elutasította azt a keresetet, amelyet a PSZÁF emlékezetes 2008. november 7-i, ingatlanalapok forgalmazását felfüggesztő határozata ellen nyújtottak be, és amelyik eljárásban Balázs barátommal együtt beavatkozóként vettünk részt.

A kereset a határozat hatályon kívül helyezésére irányult, mivel azt a felperes és a beavatkozók több tekintetben törvénysértőnek találták. A megsértett jogszabályhelyeket a felperesi beadványok tételesen tartalmazták. A PSZÁF, mint alperes kísérletet sem tett ezen érdemi észrevételekkel szembeni ellentmondásra. Egyszerűbb utat választott: arra hivatkozott, hogy a felperesnek és a beavatkozóknak nincs keresetindítási joguk, mert a PSZÁF eljárásában nem minősülnek ügyfélnek. Ennek értelmezéséhez sajnos elkerülhetetlen három jogszabály vonatkozó rendelkezéseinek idézete:

  • 2004. évi CXL. tv. (Közigazgatási eljárás szabályairól szóló törvény, röviden Ket.)

"15. § (1) Ügyfél az, akinek jogát, jogos érdekét ... az ügy érinti"

  • 2007. évi CXXXV. tv. (a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletéről, röviden Psztv.)

"28. § (1) A Felügyelet előtti eljárásban ügyfél az... akire nézve a Felügyelet jogot vagy kötelezettséget állapíthat meg...."

  • 1952. évi III. tv. (a Polgári Perrendtartásról, röviden Pp.)

"327. § (1) A közigazgatási per indítására az jogosult:

a) aki a felülvizsgálandó közigazgatási határozat alapjául szolgáló eljárásban ügyfél volt vagy az ügyfél jogállása illette meg,

b)akinek jogát vagy jogos érdekét a közigazgatási határozat közvetlenül érinti"

A fentiekhez hozzá kell tenni, hogy az utóbbi jogszabály 2005-ig lényegesen egyértelműbb és szélesebb perindítási jogosultságot engedő volt, mert úgy rendelkezett, hogy "közigazgatási per indítására az jogosult, akinek jogát vagy törvényes érdekét az eljárás alapjául szolgáló ügy érinti".

Tehát a jogállam és a demokrácia nagyobb dicsőségére nem szélesítették, hanem szűkítették azoknak a körét, akik a közigazgatási hibák esetén jogorvoslatot kereshetnek. Mindehhez egy újabb idézet az Alkotmányból:

"57. § (5) A Magyar Köztársaságban a törvényben meghatározottak szerint mindenki jogorvoslattal élhet az olyan  ...közigazgatási és más hatósági döntés ellen, amely a jogát vagy jogos érdekét sérti." Az Alkotmány azt is kimondja, hogy a jogorvoslati jog terjedelmét kétharmados törvénnyel korlátozni lehet. A Psztv. tudtommal nem kétharmados törvény...

Visszatérve az ügyhöz: A Bíróság úgy ítélte meg, hogy ebben az esetben a felperesek ugyan kétségtelenül megfelelnek a Ket. szerinti tágabb ügyfélfogalomnak, de a Psztv. szerinti szűkebbnek már nem, a Pp. szerinti közvetlen érdeksérelemhez pedig nem elegendő az, hogy igazolták, hogy a jogsértő határozat miatt nem juthattak a befektetésükhöz és jelentős kár érte őket. Az indokolásban elhangzott, hogy a Psztv. szerinti szűkebb körű ügyfélfogalommal "feltehetőleg az lehetett a jogalkotó szándéka", hogy a Pp. szerinti keresetindítási jogot is ehhez igazodva korlátozza.

Mi is következik mindebből: esetünkben született egy határozat, amely kizárólag a befektetési alapkezelőknek állt érdekében és a Psztv. szerint csak ők minősülnek ügyfélnek, ezért csak ők támadhatták (volna) meg - ha bolondok lettek volna. Az nem számít, hogy egyébként a határozat jogszabályt is sértett. Ezt a gondolatmenetet követve: Ha legközelebb a Felügyelet általános vagyonelkobzást rendel el és ennek végrehajtására kijelöli a bankokat, ezt a határozatot csak a bankok támadhatják meg, azok nem, akiknek a vagyonát elcsaklizzák.

Gratulálok, Jogállam!

 

 

 

 

Szólj hozzá!

Címkék: per bíróság alkotmány jogállam pszáf határozat

Ingatlanalapok - kérdések és válaszok

2009.03.30. 23:15 nyugdijas64

Már a bevezetőben is bocsánatot kérek. A címet ugyanis nem én találtam ki. Ilyen címmel a PSZÁF honlapján ( www.pszaf.hu ) jelent meg ma egy 15 kérdésből és az arra adott válaszból álló közlemény. Állítólag ezek egy sajtótájékoztatón hangzottak el. Ha így van, néhány kérdésért a feltevők helyett én szégyellem magam. Amúgy a sajtótájékoztatóról nem tudtunk (ha egyáltalán volt ilyen). Kár, mert néhány kérdésem nekem is lett volna. De az is lehet, hogy ez az egész az ú.n. Gy.I.K. kategóriába tartozik.

Az alapvető bajom az egésszel az, hogy - miként tavaly november óta már számtalan alkalommal - a befektetők érdekeinek védelmét feladatai között tudó Felügyelet semmi mást nem tud üzenni, mint azt, hogy "a jelenlegi helyzetben nincs más út, mint a kivárás", meg hogy "ha vége a válságnak, akkor a piac visszatér a normális mederbe, és a statisztikák is azt tanúsítják, hogy hosszabb távon a befektetési alapok hozamai meghaladják a bankbetétekét". Hogy mikor lesz vége a válságnak, és miként, azzal még a Felügyelet is adós. Ezért persze nem is hibáztatom. Erre a kérdésre korunk összes Nobel-díjas és azt nélkülöző közgazdásza együttesen sem tudott választ adni. De akkor min alapul ez a kincstári optimizmus? Nem az lenne a tisztességes - főként egy olyan állami szervezettől, amelyik állítólag  a befektetők érdekeit képviseli - , hogy bocs' de nem tudjuk! Nem tudom, elgondolkodott-e már valaki a Felügyeletnél azon, hogy milyen erkölcsi- és anyagi kockázatot vállalnak azzal, hogy a befektetőket megpróbálják maradásra bírni egy olyan befektetési konstrukcióban, amelyik nem állta ki az idők próbáját, jövője pedig nem látható előre?

De lássuk a medvét! Az egyszerűség kedvéért ide másolom a kérdéseket, a Felügyelet válaszainak azon részeit, amelyekkel vitatkozom, majd arra az én szerény kommentjeimet. Persze tudom, rohadt hosszú lesz az egész, de hát ez van :) Amelyik kérdés nem jelenik meg, azt úgy kell érteni, hogy nincs vitánk.

"1. Miért nem fizetik ki a bankok az ingatlanalapokban elhelyezett betéteket, ha a betétek fix kifizetését eddig garantálták?"

Aki ilyet kérdez, az vagy analfabéta, vagy fizetett h@lye. Aki nem tudja, mi a különbség a bankbetét és a befektetési alap között, az ne járjon ilyen helyre, hanem csukja magára a pinceajtót.

 
 

 

"2. Miért módosították az ingatlanalapok egyoldalúan, visszamenőleges hatállyal az ügyfelekkel megkötött szerződéseiket azt követően, hogy a PSZÁF 2008. november 7-én felfüggesztette az alapok forgalmazását? Miért került sor úgy a szerződésmódosításra, hogy közben nem is volt olyan forgalmazási nap, amikor megelőzőleg vissza lehetett volna váltani a befektetési jegyeket?

A tőkepiacról szóló törvény értelmében a nyilvános alap tájékoztatójában és kezelési szabályzatában foglalt feltételeket az alapkezelő egyoldalúan a Felügyelet engedélyével módosíthatja. A jelen módosításokkal a befektetési jegy forgalmazási szabályai változtak meg, és a módosításra a tulajdonosok tömeges visszaváltásai miatt lecsökkent likvid, könnyen pénzzé tehető eszközök (például, állampapírok) alacsony mértéke miatt volt szükség.

Az alapoknál bevezetett 90 forgalmazási napos elszámolási időszakra történő átállással az alapkezelők lehetőséget kaptak az ingatlanalapok likviditásának megoldására, a jövőbeli biztonságos működési stratégia kialakítására.

Amennyiben a Felügyelet engedte volna, hogy addig történjenek kifizetések az alapokból, amíg elfogy az összes likvid eszköz, úgy a befektetők közötti egyenlő elbánás elve sérült volna. Így azok a befektetők, akik később kezdeményeztek visszaváltást, hátrányba kerülhettek volna (jóval alacsonyabb árfolyamon válthatták volna vissza jegyeiket), azokkal szemben, akik hamarabb adtak visszaváltási megbízást."

Ezzel a válasszal több baj is van. Egyrészt bölcsen elhallgatja, hogy az ingatlanalapokba fektető alapok esetében a Tpt. 247. § (4) értelmében nincs is ilyen lehetőség (csak max. 31 nap), másrészt mintha nem venné észre azt, hogy az egyenlő elbánás elve már régen sérült, mivel azok, akik "jól informáltak" voltak, jóval előnyösebb árfolyamon szabadulhattak, mint azok, akik benn ragadtak. Ugyanis most éppen az történik, amit a válasz feltételes módban tartalmaz: igen, akik későn (azaz nem a felfüggesztés előtt) kezdeményezték a visszaváltást, most jóval alacsonyabb árfolyamon kénytelenek a megtakarításuk maradékához jutni, mint azok, akik ezt időben megtették.

 

 
 

 

"3. Egyes civil szervezetek szerint az ingatlanalapoknak a 2008. november 7-i árfolyamon kellene kifizetni az összes, jegyét visszaváltani akaró ügyfelet. Lehetséges-e ez?

Tekintettel arra, hogy a vagyontömeg értékét és az egy befektetési jegyre jutó árfolyamot naponta kell megállapítani, így mindig az elszámolási napon (T+90. forgalmazási napon) érvényes árfolyamon lehetséges kifizetés. Ez a befektetési jegyekre jellemző kockázat miatt van így. A befektetők egyenlő elbánás szerinti elve sérülne abban az esetben, amennyiben nem a kifizetéskor érvényes árfolyamon kerülnének teljesítésre a visszaváltási megbízások, hiszen így az alapban maradó befektetők viselnék a korábbi és a kifizetéskori árfolyam közötti - adott esetben negatív - árfolyam különbözetet."

Ezek szerint a Felügyelet jogszabályt alkotott. Ugyanis a Tpt. 247. § (3) kifejezetten biztosítja annak a lehetőségét, hogy az elszámolás napja és az értéknap elváljon egymástól. Tehát semmi akadálya sincs a törvény szerint annak, hogy valakivel úgy számoljanak el, hogy a megbízást követő értéknap árfolyamát alkalmazzák  90 forgalmazási nap múlva. Persze az alapkezelők egyoldalúan módosított szabályzatai erre nem adnak lehetőséget. Ha ez a Felügyelet szerint az ördögtől való, akkor miért van ilyen lehetőség a törvényben? További kérdésem: Ez az egyetlen olyan befektetési forma (beleértve a határidős részvénypiacot és minden egyéb spekulatív instrumentumot), ahol az ügyfeleket arra kényszerítik, hogy úgy adjanak megbízást egy tranzakcióra, hogy nem ismerik a teljesüléskori árfolyamot. A határidős ügyleteknél (amelyek a legkockázatosabbak a piacon) a spekuláns egy meghatározott árfolyamra spekulál, amely egy bizonyos időpontban vagy bejön, vagy nem. Az ingatlanalapok kisnyugdíjas befektetői tényleg olyen dörzsöltek lennének, hogy még ezeken a spekulánsokon is túl kell, hogy tegyenek?? Ráadásul - bár nem tudom, melyik civil szervezetről lehet szó - a KÖSZ soha nem követelte a november 7-i árfolyamon való elszámolást.

 
 

 

"8. Lehetséges, hogy ami történt, annak oka a pénzügyi válság. De miért nem osztoznak most a bankok vagy az ingatlanalapok az ügyfelek veszteségében, miért nem vállalnak szolidaritást? Miért csak az ügyfeleknek kell szenvedni a pénzügyi válság miatt?

A pénzügyi válságban minden olyan személy ki van téve a potenciális veszteségnek, aki kockázatot vállalt. Az ingatlanalap befektetési jegyének megvásárlása befektetésnek számít, erre viszont jelentős hatással van a pénz- és tőkepiac helyzete, valamint az ingatlanpiac megítélése, teljesítménye. Mivel az alapok vagyona elkülönül a banki eszközöktől, nem lehetséges átjárás a kettő között. (Ellenkező esetben akár a bankok is kérhetnének szolidaritást az ingatlanalapoktól, azok ügyfeleitől az alapok jó teljesítménye esetén.)

A bankok is elszenvednek veszteséget, elég a külföldi bankcsődökre gondolni. Ugyanakkor arra is fel kell hívni a figyelmet, hogy a befektetés minden ember szabad elhatározása: aki befektet, az kockáztat. Minden befektetőnek tisztában kell ezzel lennie, és legfőképpen ismernie kell befektetése természetét, és tanulmányoznia kell a befektetésre vonatkozó feltételeket. "

Bocs' de ezt nem tudom másnak nevezni, mint elképesztő cinizmusnak!  Egyrészt a banki hátterű ingatlanalapok  kezelőinek tulajdonosai sok éven keresztül részesültek a "szolidaritásban". Az alapkezelők adózott eredményét osztalékként a bankok, mint tulajdonosok vették ki. Az alapkezelők szabályzataik alapján sikerdíjat számoltak el, ami növelte ezt az adózott erdeményt. Az sem semmi, hogy pl. az általam ismert Raiffeisen Alapkezelő a befolyó bérleti díj 66-75 %-át számolta el költségként (értékcsökkenés nélkül) és sokmilliárd Ft értékben vett fel hitelt akkor, amikor az ingatlankitettsége 40 % körül volt.

Hát az meg, hogy minden befektetőnek ismerni kell... egyszerűen vérlázító. Szóval a hetven éves nyugdíjas a hibás, mert nem tanulmányozta az - egyébként csak interneten hozzáférhető - 140 oldalas szabályzatot, aminek minden második szavát meg sem érti. A Felügyelet szerint ezeket kell tanulmányoznia. Persze ezt is meg lehetne követelni, ha az ilyen szabályzatokat mindenkinek ugyanúgy átadnák, mint pl. a mosógép használati utasítását.

 
 

 

"9. Miért értékelték le rövid idő alatt az ingatlanalapok a befektetések alapjául szolgáló ingatlanokat, hiszen ezzel jelentősen csökkent a befektetési jegyek értéke? Miért fordulhatott elő, hogy egyes alapoknál csak jóval a pénzügyi válság újabb hulláma után értékelték le az ingatlanokat, egyes alapoknál pedig nem is értékelték le?

Az ingatlanok értékének megállapítását az ingatlan alapot kezelő szervezetektől független ingatlanértékelők végzik. Az ingatlanok értékelését az ingatlanértékelő legalább negyedévente köteles elvégezni. A különböző ingatlanalapokban ráadásul különböző típusú ingatlanok vannak, amelyek piaci értéke, értékesíthetősége akár jelentősen eltérő.

Mindenki ismeri azt a szabályt, hogy ha gyorsan kell eladnia lakását, kevesebb pénzt tud érte kapni, mintha hosszú időn át tudná árulni azt. A válság hatására az ingatlanpiac befagyott és egy esetleges kényszer ingatlan-eladás (például. amikor a nagymértékű befektetési jegy visszaváltások következtében néhány hónapon belül kell ingatlanokat értékesíteni) ugyanígy csak a korábbinál jelentősen alacsonyabb áron lehetséges, mivel az ingatlanok iránti kereslet visszaesett. Az alapok eszközértékében pedig ez az alacsonyabb ár érvényesül."

Ezt a kérdést a teljes válasszal együtt nem véletlenül másoltam ide. Ugyanis egy dolog szembeötlő: Még ilyen jobb sorsra érdemes erőlködés ellenére sincs válasz a feltett kérdések egyikére  sem! Nincs válasza a Felügyeletnek arra, hogy a brutális leértékelés a legtöbb alapnál miért most történt, arra meg végképp nincs, hogy "egyes alapoknál" meg miért nem történt ilyen (pl. Erste). Pedig állítólag mindegyik alap ugyanazon a piacon ténykedik...

 

"10. Azáltal, hogy az ingatlanalapok befektetési jegyei leértékelődtek, az érintett ügyfelek véglegesen károsulttá váltak? „Visszajöhet-e” még ez a veszteség?

Az ingatlanalap vagyona nem tűnt el, csak az értéke változott meg, jelen esetben csökkent. Az ingatlanok értéke a jövőben – a pénzügyi válság elmúltával, az ingatlanpiac normális állapotának helyreállásával – emelkedhet, így a visszaváltás elkerülésével, a nem realizált veszteség eltűnhet és nyereségessé válhat, ha a piaci körülmények pozitívan változnak.

A válság előtti évek statisztikái azt bizonyítják: befektetési alapok várható hozama általában magasabb, mint az egyszerű bankbetétek kamata. Ám ez jellemzően csak hosszabb távon érhető el, mert a befektetési jegyek árfolyama rövidtávon jelentősen ingadozhat."

Ezzel kapcsolatban csak a bevezetőre tudok utalni. Nem lenne tisztességesebb azt mondani, hogy "fogalmunk sincs"?

Amit igazán sajnálok, az az, hogy arra a rengeteg kérdésre, amit az alapkezelőknek és a Felügyeletnek feltettünk és fel szeretnénk tenni, soha nem lesz ilyen elegáns helyen válasz. Ha a Felügyelet tényleg a párbeszéd híve, akkor a honlapján indíthatna egy ilyen fórumot. Tudom, erre az a válasz, hogy nem szeretnének még egy "monnyonle" típusú felületet. Akár még azt is vállalnám, hogy moderátorként kiszűröm a butaságokat - magamra vonva sokak haragját. De csak álmodozom... merthogy nem sokára éjfél lesz :)

 

 

 

1 komment

Címkék: kérdések pszáf

Egyenlő bánásmód?

2009.03.26. 19:13 nyugdijas64

Szalai Sándor, a BAMOSZ elnöke a közelmúltban több alkalommal (pl. az országgyűlési bizottsági meghallagtáson március 11-én és a Lánchíd Rádióban tegnapelőtt) is azt állította, hogy az ingatlanalapokból kiszállóknak az a követelése, hogy az utolsó reális - múlt év novemberi - eszközértéken fizessék ki öket, ellentétes a befektetési alapok lényegét képező kockázatközösséggel, azaz a befektetőkkel való egyenlő bánásmóddal, mert így a bennmaradók viselnék a további veszteséget. Ebből az érvből jól látszik, hogy az alapkezelők érdekképviselete most a kiszállókat szeretné a bennmaradókkal "összeugrasztani". A baj az, hogy szerintem ez az érv nem helytálló, több szempontból sem:

  • Ha az előző állítást elfogadnánk, akkor abból az következne, hogy az "egyenlő bánásmód" nem most sérülne, hanem ez már tavaly november 7-e előtt megtörtént. Ha ugyanis elfogadjuk azokat az érveket, amelyekkel az alapkezelők az ingatlanportfolióknak a befagyasztás alatti drasztikus leértékelését indokolták (ingatlanpiaci hozamok emelkedése), akkor az ingatlanok már régen - kb. 2007 év közepe óta, tehát csaknem két éve -  túlértékeltek voltak (erről részletes elemzés olvasható többek között Somi András 2009. február 12-én a www.portfolio.hu - n közétett cikkében, de sok más forrásban is). Ezek a bizonyos hozamok ugyanis akkortájt kezdtek emelkedni, az ingatlanokat pedig a törvény szerint legalább negyedévente újra kell értékelni. Érdekes megállapítások olvashatók erről a PSZÁF 2006. áprilisában készült részletes elemzésében: "sok esetben feltételezni lehet, hogy a piaci adatok manipuláltak...",  "...jogos a feltételezés, hogy az értékbecslésen alapuló nettó eszközérték jó esetben csak közelíti a valós piaci értéket"  ",  "...az eltérés nagyságrendjét pedig becsülni sem lehet..." és így tovább. Mindebből világosan következik, hogy azok a "jól értesültek", akik a felfüggesztést megelőzően kimenekültek az alapokból, a fentiek miatt értéken felül lettek kifizetve. Azokon pedig, akik balszerencséjükre nem voltak ilyen szemfülesek vagy jól informáltak, most több év el nem számolt értékcsökkenését egyszerre akarják "leverni". Ezzel nem sérül az egyenlő bánásmód?
  • Ha az eszközértékek a tavaly novemberi szinteken lennének értékelve, nyilvánvalóan ilyen szintekről indulnának a most alakuló zárt végű alapok. Ez a bennmaradóknak ugyanolyan előnyös lenne, mint a kiszállóknak. Mivel pedig az alapkezelők egyöntetűen azt állítják, amikor a zárt végű alapokban maradás mellett érvelnek, hogy fényes jövő és emelkedő érték vár rájuk, nincs mitől tartani - nem igaz? Legfeljebb az indulástól számítva nem a jövendőlt két számjegyű hozamokat mutatnák ki, hanem alacsonyabbakat egy magasabb bázishoz viszonyítva. Ennek nincs jelentősége, mert az elszámoláskor úgyis csak az abszolut netto eszközérték  számít. Vagy a jövő mégsem olyan fényes?..
  • Az előzők természetesen ugyanígy érvényesek a nyílt végű működést folytató alapok tekintetében is.
  • Végül még egy érv: Tavaly év közepéig három százmilliárd Ft feletti vagyonú nyílt végű ingatlanalap létezett Magyarországon: az OTP, az Erste és a Raiffeisen. Bárki utánanézhet annak, hogy akkor még mindhárom alap vagyona, ingatlankitettsége és hozama csaknem azonos volt. Érdekes módon egyedül az Erste alapjából alig volt pénzkiáramlás, pedig a novembert megelőző időszakban is ugyanolyan hozamokat mutatott ki, mint a másik kettő. Mostanra a Raiffeisen alapjának vagyona 44 Mrd Ft alá csökkent, az Erste vagyona pedig 95 Mrd Ft felett van. A Raiffeisen ingatlankitettsége meghaladja a 100 %-ot, az Erste-é csekély emelkedést mutatva is 60 % alatt van. Én nem hiszek abban, hogy a kisbefektetők viselkedése alaponként eltérő lenne. Ezt semmi nem indokolja. Az Erste nem értékelt le, likviditása tökéletes és hozama már szolídan növekedve közelíti a 10 %-ot. Kíváncsian várom a lehetséges magyarázatokat. Persze gyanúm nekem is van, több is: lehet, hogy a "kakukktojásnál" mindenkor korrekt szinten voltak értékelve az ingatlanok és így nem kényszerült olyan trükkökre, mint a többi? Lehet, hogy az Erste alapjának likviditását nem tették tönkre a bennfentes nagybefektetők, másokét meg igen?

Szóval az egyenlő bánásmód BAMOSZ-féle verziójával kapcsolatban nekem az az álláspontom, kicsit idézve a klasszikusoktól: "nem akkor, nem úgy és nem ott". De a többi stimmel

2 komment

A magyar elefántcsonttorony

2009.03.25. 21:38 nyugdijas64

Az előző bejegyzésben a Raiffeisen Alapkezelő furcsa elzárkózásáról írtam (hogy t.i. nem hajlandó személyesen fogadni). Már akkor úgy éreztem, hogy új elefántcsonttorony épül Magyarországon. Igen, jól gondoljátok: az, amibe a megközelíthetetlen bankok elzárkóznak azoktól az ügyfelektől, akikből élnek. Az elefántcsonttorony építéséhez most maga a Raiffeisen Bank járult hozzá nem kis téglákkal.

Mivel közel az ingatlanalapok jegyeire vonatkozóan tavaly novemberben kiadott visszaváltási megbízások teljesítésének ideje és mindenki látja, milyen nagyságrendű kár éri napokon belül ennek kapcsán, az Egyesület tagjai részéről felmerült, hogy az elszámolást megelőzően vagy azzal egyidejűleg ú.n. "Jogfenntartó nyilatkozatot" kellene átadni a forgalmazó bankfiókokban annak érdekében, hogy később ne hivatkozhassanak arra, hogy az ügyfelek elfogadták az arcpirító árfolyamokat. Sok bankfiókban ezeket minden probléma nélkül át is vették. Nem úgy a Raiffeisennél! Rengeteg visszajelzés jött azzal, hogy ebben a bankban nem hajlandók átvenni a nyilatkozatokat, de még arra sem hajlandók, hogy írásban rögzítsék ezt a tényt. Azaz teljes "zárlatot" hirdettek! Az egyik tagunk erről így írt tegnap:

 

„Kedves Miklós!
Köszönöm válaszát. Ma megkötöttem a visszaváltási szerződést. Az ügyintéző nem volt hajlandó írásba adni, hogy nem veszi át nyilatkozatomat. A fiókvezetőtől kért tanácsot, aki azt válaszolta, hogy sem átvenni, sem az átvétel megtagadását aláírni nem lehet, mert a jogi osztályon megtiltották. Ha ma nem kötöm meg a visszaváltási szerződést, akkor automatikusan zártkörűvé alakítják befektetésemet megkérdezésem nélkül. Elkértem az üzletszabályzatot hogy megnézzem van-e benne olyan kitétel, mely a reklamációt lehetetlenné tenné, de képtelenség volt eligazodni.”

Tetszenek érteni? A bank (a mi bankunk) nem vesz át egy írást és nem is hajlandó azt dokumentálni. Eddig úgy tudtam, hogy az írásbeli kommunikáció bevett gyakorlat a világ kultúráltabb részén, ráadásul bizonyító ereje is van, főleg pénzügyekben. Gyanítom, talán éppen ez a baj (merhogy - mint tudjuk - a szó elszáll, az írás pedig...).

Kíváncsi lennék, vajon mi történne fordított esetben? Hogy pl. ha kapunk a bankunktól egy fizetési felszólítást, akkor egyszerűen nem vesszük át és hátat fordítunk a postásnak.

Külön bekezdést érdemel ebben az ügyben a PSZÁF szerepe. Amint tudomásomra jutott ez a felháborító ügy, a következő e-mailt küldtem a PSZÁF ügyfélszolgálatának:

"Tisztelt Cím!

 

Egyesületünk, a Bank Károsultak Önvédelmi Szövetsége javaslatára számos olyan tagunk, aki korábban megbízást adott az ingatlanbefektetési alapok befektetési jegyeinek visszaváltására, úgynevezett „jogfenntartó nyilatkozatot” kívánt átadni az alapok forgalmazási helyein, jellemzően bankfiókokban. A nyilatkozatok tartalma arra irányult, hogy az ügyfél az elszámolással nem mond le az eszközérték utólagos kifogásolásának jogáról. Ilyen nyilatkozat egyébként levezethető a Ptk. 316. § rendelkezéseiből is. Ezen nyilatkozatok átvételét számos helyen megtagadták (pl. a Raiffeisen Bank fiókjaiban egy március 17-i belső utasításra hivatkozva) és a megtagadás tényét sem voltak hajlandók dokumentálni. Ez azt jelenti, hogy a bankok nem hajlandók az ügyfelekkel másképp kommunikálni, mint ahogy az érdekeiknek megfelel. Álláspontom szerint ez egyértelműen kimeríti az erőfölénnyel történő visszaélés tényállását.

Az írásbeli kommunikáció két fél között a kapcsolattartás elfogadott eszköze és egyik fél sem teheti meg azt, hogy bármely hivatalos írásbeli dokumentum átvételét – függetlenül attól, hogy tartalmával egyetért-e – megtagadja.

Kérem Önöket, hogy – mint piacfelügyeleti hatóság – szíveskedjenek ebben az ügyben álláspontjukat haladéktalanul közölni és a szükséges intézkedéseket megtenni. Bejelentem, hogy a bankok ezen – álláspontom szerint jogellenes – magatartását a Szövetség a rendelkezésére álló módokon közzéteszi."

 

 

 

 

Majd ezt követően ma a következővel "dupláztam":

"Ismételten és nyomatékosan kérem azonnali állásfoglalásukat és intézkedésüket, különös tekintettel arra, hogy a Raiffeisen Ingatlanalap befektetési jegyeire a mai napon lehet utoljára visszaváltási megbízást adni. Kérem, hogy a felügyelet a tarthatatlan és jogellenes gyakorlatért nyilvánosan (is) marasztalja el a Bankot és szabjon ki ezért arányos bírságot."

Válasz eddig nem jött. Viszont a torony épül...

 

 

Szólj hozzá!

Bilaterális - Raiffeisen módra

2009.03.18. 16:28 nyugdijas64

 

 

 

2009. március 11-én az Országgyűlés Költségvetési- és Pénzügyi Bizottsága napirendre tűzte az ingatalanalapok körüli botrányos helyzet ügyét. Az ülésen a KÖSZ és a BAMOSZ is kapott 3-3 percet (!) álláspontjaik kifejtésére. Zárszóként Keller László államtitkár és Farkas István, a PSZÁF tanácsának elnöke egyaránt azt hangoztatták, hogy nyitottak minden ésszerű megoldásra és javasolják, hogy a felek bilaterális tárgyalásokon egyeztessék álláspontjukat. Több se kellett, még aznap felhívtam Váradi Zoltán urat, a Raiffeisen Alapkezelő ZRt. vezérigazgatóhelyettesét és kértem, hogy biztosítsanak számomra személyes egyeztetési lehetőséget. Tettem ezt annál is inkább, mert a Raiffeisen Alapok kezelési szabályzatának 24. pontjában ez áll:

"Minden, a befektetési jegyek folyamatos forgalmazásával kapcsolatban létrejövő jogviszony tekintetében, az azok alapjául szolgáló jog- és egyéb nyilatkozatokkal, szerződésekkel kapcsolatban felmerülő vitás kérdéseket a szereplők, így különösen a Befektetők, a Kibocsátó, a Forgalmazó és a Letétkezelő egyeztetéses eljárás útján kívánják rendezni" .. és csak ennek sikertelensége esetén fordulnak bírósághoz.

Először egyértelműen elutasító választ kaptam, majd amikor hivatkoztam a fenti saját szabályukra, azt kérte Váradi úr, hogy írásban kezdeményezzem az egyeztetést, de ne csak e-mailben, hanem postai úton is, mert "az a hivatalos." Megtettem. A következő szövegű levelet küldtem két úton:

 

"Tárgy: Egyeztetés kezdeményezése
 
Tisztelt Váradi Úr!
 
Az Önök által kibocsátott „Raiffeisen Alapok Egységes Tájékoztatója” c. anyag 24. fejezetében foglaltak és a mai napon folytatott telefonbeszélgetésünk alapján jelen levelemmel
 
közvetlen egyeztetést
 
kezdeményezek Önökkel. Az egyeztetés célja, hogy megkíséreljük feloldani azt a véleménykülönbséget, amely a Raiffeisen Ingatlanbefektetési Alap visszaváltási feltételeivel, nettó eszközértékének megállapításával és zárt végűvé alakulásának feltételeivel kapcsolatban közöttünk fennáll. Kezdeményezésem jogalapja, hogy jelentős mennyiségű befektetési jegy birtokosaként a fent hivatkozott Tájékoztató értelmében befektetőnek minősülök.
 
Az egyeztetésen képviselni kívánom a Banki Károsultak Önvédelmi Szövetségének álláspontját is, mivel ezen egyesület tagjaként rendelkezem a képviseletre vonatkozó meghatalmazással.
 
Kérem, hogy az egyeztetésre vonatkozóan szíveskedjenek mielőbb, de legkésőbb 2009. március 18-ig terjedő esedékességgel időpontot kitűzni és az egyeztetésen elhangzó nyilatkozatok jegyzőkönyvi rögzítését biztosítani."
 

Ma pedig e következő válasz érkezett:

 

 
"Ön a 2009.03.13-i keltű levelében a „Raiffeisen Alapok Egységes Tájékoztatója” 24. fejezetében foglaltakra hivatkozással személyes egyeztetést kezdeményezett a Raiffeisen Alapkezelő Zrt-vel, levele szerint Raiffeisen Ingatlan Alap visszaváltási feltételeivel, nettó eszközértékének megállapításával és zártvégűvé alakulásának feltételeivel kapcsolatban közöttünk fennálló véleménykülönbség feloldásának megkísérlése céljából és erre időpont kitűzését kérte.
 
Tisztelettel tájékoztatom, hogy ilyen személyes egyeztetésre a levelében jelzett alapon a magunk részéről nem látunk indokot, figyelemmel egyebek között az alábbiakra:
 
Társaságunk, ahogy eddig, úgy a jövőben is arra törekszik, hogy az általa kezelt alapok befektetőit széleskörű tájékoztatással lássa el, maradéktalanul eleget tegyen a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény (Tpt.) e tárgyú rendelkezéseinek. A Tpt. nem teszi az alapkezelő kötelezettségévé, hogy a befektetők által az alapokkal, alapkezeléssel kapcsolatban feltett konkrét kérdésekre írásban, a Tpt. szerinti tájékoztatási kötelezettség kereteit meghaladóan választ adjon, társaságunk azonban ennek ellenére választ adott az Ön korábbi leveleiben feltett kérdésekre, ahogy más befektetők kérdéseire is, mivel úgy ítéltük meg, hogy a pénzügyi válság ingatlanalapokat érintő hatása, majd a tervezett átalakulás miatt felfokozott érdeklődés ezt az adott helyzetben mindenképpen indokolja.
 
Mindazonáltal, kérjük, hogy szíveskedjék figyelembe venni azt, hogy társaságunkat sem a rávonatkozó jogszabályok, sem az általa kezelt nyilvános alapok tájékoztatói, illetve kezelési szabályzatai nem kötelezik arra, hogy az alapkezeléssel kapcsolatos kérdéseket a befektetőkkel személyesen vitassák meg a befektetők felhívására.
Társaságunk, mint alapkezelő arra köteles, hogy az alapkezelés során mindenkor a befektetők érdekében, a hatályos jogszabályok és az általa kezelt alapok hatályos kezelési szabályzatának megfelelően járjon el. Társaságunk eljárása, tevékenysége az előbbieknek az eddigiekben is megfelelt és a jövőben is meg fog felelni.
 
Amennyiben a fentiekkel kapcsolatban bármely további információra lenne szükség, továbbra is igyekszünk segítségére lenni ez ügyben írásbeli megkeresés esetén.
 
Budapest, 2009. március 18.
 
Tisztelettel,"
 
 

A helyzet világos, a kör bezárult. Ha problémám van (pedig van sok), írjam meg. Majd küldenek rá udvarias és semmitmondó választ. Ha az nem elégít ki, írásban kérdezzek vissza. Így akár évekig is el lehet játszadozni. Vagy forduljak a banki ügyintézőhöz. Ott aztán igazi, szakszerű válaszokat kaphatok pl. az Alap gazdálkodásával és/vagy a jogi kérdésekkel kapcsolatban :). De hát másra a törvény nem jogosít - ahogy erről a levélből értesültem. Mindezek után nem marad más lehetőség, mint a per. De legalább nem hivatkozhatnak arra, hogy nem kíséreltem meg a békés utat.

Ja és még valami: aki ezek után egy fillért is Magyarországon befektetési alapban helyez el, annak úgy kell.

 

5 komment

Kockázat és bizalom

2009.02.26. 22:20 nyugdijas64

 

Ez – sajnos – nem az a bejegyzés lesz, amelyik bárkit is jókedvre derít. Mostanában nagyon sokunkat foglalkoztat, mi lesz a megtakarításainkkal, mi lesz a világ pénzpiacaival? Merthogy nem csak az ingatlanalapok felett sötét az égbolt. Jóska barátom a minap kérdezte e-mailen: szerinted lesz-e államcsőd és hogy lehet védekezni ellene? Ha tudnám, valószínűleg a világ legbölcsebb embere lennék – de persze nem vagyok az. Helyette nézzünk körül. A legutóbbi időszak információi:
 
·        A napokban megjelent konszenzusos elemzés a magyar államcsőd kockázatát 50 %-nál nagyobbnak tartja.
·        A magyar bankok nyugat-európai tulajdonosai fűhöz-fához szaladgálnak azért, hogy a várható kelet-európai veszteségeik fedezésére tőkejuttatáshoz jussanak. Eddig nem sok sikerrel, sőt. Az elemzésekből az derül ki, hogy a régióban a legnagyobb kitettsége a Raiffeisen csoportnak van.
·        Az egyetlen (névlegesen) független magyar kereskedelmi bank – az OTP – részvényeinek értéke ez egy évvel korábbinak kb. hatodára esett.
·        Ez utóbbi még nem is olyan rossz arány, ha mondjuk az amerikai vagy angol bankokkal hasonlítjuk össze. A világ korábban legnagyobb bankcsoportja, a Citigroup részvényének értéke tavaly augusztus óta 25 USD-ről 2,50-re esett, de pár napja már 2 USD alatt is járt. Más bankok még rosszabbul jártak (mármint azok, amelyek nem dőltek be végleg).
·        Ukrajnában kilenc bank már nem fizeti ki a betétesek pénzét – azoknak csak a tüntetés marad. Az iránytű kísértetiesen Argentínára mutat – de legalábbis Izlandra, amelyet ugyan most megmentenek – ha igaz.
·        Számos német, svájci, spanyol, stb. befektetési alap már hónapok óta fel van függesztve (és nem csak az ingatlanalapok), másokat pedig megszüntettek (Pl. a Credit Suisse BUBOR Plusz-t).
·        Sok évtizedes közgazdasági ökölszabályok dőltek meg, mint például a részvény- és kötvényárfolyamok, a nyersanyagárak egymással ellentétes mozgása.
 
Az okokra nem térnék ki részletesen, mert azoknak mázsányi irodalma van és nincs olyan nap és média, hogy ne foglalkoznának vele. A lényeg nem is tűnik olyan bonyolultnak (pedig az). A világon sokezermilliárd dollárnyi nem létező pénzt költöttek el úgy, mint a részegek vagy a játékszenvedély rabjai: nem foglalkoztak azzal, mi lesz holnap. A bankok voltak természetesen a tettesek, mivel orrba-szájba hiteleztek kevés híján még az útszéli koldusnak is, pedig tudták, hogy soha nem kapják vissza. De ezzel is nőtt a mérlegfőösszeg, fiktív termékeknek köszönhetően soha nem látott profitot mutattak ki és a főnökök – de az alkalmazottak is – elképesztő bónuszokat vittek haza tudván, hogy bármi történjék is, az abból vásárolt házat és luxusutat már nem fogják elvenni tőlük.
 
Akkor nézzük, hogy áll Magyarországon a megtakarítások biztonsága. A lényeg az, hogy abszolút biztonság nincs, de még a relatív is gyenge lábakon áll.
 
·        Az OBA csak a betétekre vonatkozó garanciaalap, amely befektetőnként jelenleg 13 MFt-ig garantálja a bankbetétek tőkeösszegének visszafizetését, a hozamokra nem terjed ki. Gyurcsány Ferenc októberben a nagy nyilvánosság előtt úgy nyilatkozott, hogy az állam ezt a garanciát korlátlan mértékűre növeli, de ez egyetlen jogszabályban sem öltött testet, tehát szerintem egy per esetén nem lehetne jogérvényesítési alap – hacsak nem személyesen vele szemben. Fontos tudni, hogy az OBA nem akkor fizet, ha a bank zárolja a kifizetéseket, hanem akkor, ha a bank végleg bedől és elkészül a felszámolási zárómérleg. Ez évekig is eltarthat.
·        A BEVA    az OBA-val rokon garanciaalap, amelyik a bankbetéten kívüli egyéb befektetésekre (pl. a befektetési alapokra) vonatkozik, de összeghatára csak 6 MFt és nem a teljes megtakarításra, hanem 1 MFt felett csak annak 90 %-ára terjed ki. Erről a miniszterelnöki nyilatkozat sem szólt. Fontos tudni, hogy a BEVA nem árfolyamgarancia, tehát még a befektetett tőkét sem garantálja, és csak akkor lép „működésbe”, ha egy alap végleg bedől és minden vagyonát elvesztette. Leértékelődés (v.ö. ingatlanalap) ellen a BEVA nem véd. Hát ez is több év lehet.
·        Papírforma szerint a legbiztonságosabb az állami garancia, amely a Magyar Állam által kibocsátott állampapírok mögött áll. A fenti összeghatárokig ugyanez az állami garancia vonatkozik arra az esetre is, ha az előbb említett alapok vagyona nem nyújtana fedezetet a kötelezettségekre. Az államcsőd esetén mindez fabatkát sem ér. Nyilvánvalóan azért nem vásárolják még óriási kockázati felárral sem a magyar állampapírokat, mert éppen ettől tart a piac.
 
Gondolom, az előzőkből kiderült, hogy teljes garanciát csak a jó Istentől várhatnánk. A legnagyobb baj az, hogy az igazat-nem-mondásban éppen a bankok járnak élen. Jól látszik, hogy a bankközi piac azért „száradt ki”, mert a bankok egymásnak sem hisznek és igazuk van. Semmi garancia nincs ugyanis arra, hogy ha egy bank hétfőn azt állítja, hogy tökéletes állapotban van, kedden reggel kinyit-e még (lásd Lehmann Brothers és társai). Ez korábban elképzelhetetlen volt. Nem vagyok biztos abban, hogy helyreáll-e valaha a korábbi bizalom. Rontják ennek esélyét Bernard Madoff és kollégái.
 
Összefoglalva: meglátásom szerint jelenleg egyetlen „számlapénz” formáját öltő befektetés sem biztonságos. A befektetési alapok pedig az átlagosnál is nagyobb kockázatokat hordoznak, mivel egyrészt garanciális hátterük alig több a semminél, másrészt még hatalmas árfolyamkockázattal is járnak (meg kell nézni a www.eco.hu –n az alapok évesített hozamát – alig van köztük pozitív előjelű). A rövidtávra (pl. 30 napra) kimutatott 150 %-ok senkit ne tévesszenek meg: ezek a legkockázatosabb származtatott (derivatív) alapok, amelyek teljesítménye csak a hosszú távú hozamból látszik mivel naponta többtíz %-ot is képesek változni. Két gyakori félreértést is eloszlatnék (az egyik nem rég szerepelt a TV Ügyvédjében is): ha valaki magyar forgalmazónál külföldi értékpapírt (pl. kötvény, befektetési jegy, stb.) vásárol és a külföldi kibocsátó bedől (pl. Lehmann kötvények), a magyar forgalmazótól semmi jóra nem számíthat, mert az csak bizományos volt. A másik: Hiába hozna jól a konyhára egy befektetés, ha az a forgalmazó, amelyiknél a befektető a papírt vásárolta (azaz ahol a számláját vezetik) bedől, ugyanannyit várhat a pénzére, mint az, aki ugyanott betétbe tette a megtakarítását.
Hát akkor mi maradt? Semmi jó! Merthogy az ingatlan nem mobilizálható és sokat veszíthetünk vele, a részvényektől Isten őrizzen, az arany és az egyéb nyersanyag őrülten kockázatos, a különféle derivatív termékek (CFD, certifikát, CDS, stb.) még inkább.
 
Viccnek szánom, de nem biztos, hogy az: párnaciha, ágyneműtartó, úribb népeknek saját vagy bérelt trezor. Az ide tett pénz ugyan biztosan nem fial, de legalább hozzájutunk, ha kell..
 
 

Szólj hozzá!

Címkék: garancia alap bankok befektetési államcsőd

A tájékoztatásról még egyszer

2009.02.18. 17:08 nyugdijas64

Január 29-i bejegyzésemben (még a régi blogon) már foglalkoztam a Raiffeisen Alapkezelő sajátságos tájékoztatási politikájával. De persze mindig "van új a nap alatt", ezért kénytelen vagyok visszatérni a témára. Történt közben, hogy két fordulós levelezésbe bonyolódtam Váradi Zoltán úrral, az Alapkezelő vezérigazgatóhelyettesével (akinek becsületére legyen mondva, hogy minden hozzá intézett levélre lelkiismeretesen válaszol, és ezért már hosszabb ideje nem irígylem). Levélváltásunk azzal kezdődött, hogy megkérdeztem, hogy a tavaly november 7-i felfüggesztésről és az azóta eltelt időszak történéseiről miért nem kaptam semmilyen nekem címzett tájékoztatást. Kérdéseimben rögtön hivatkoztam a befektetési vállalkozásokról szóló 2007. évi CXXXVIII. tv. (BSzt.) 42. §-ának rendelkezéseire, amelyek röviden összefoglalva azt írják elő, hogy az ügyfelet csak akkor lehet az írásbeli tájékoztatás helyett digitális adathordozón vagy internet útján tájékoztatni, ha ehhez előzetesen kifejezetten hozzájárul, de ilyen esetben is külön e-mailben értesíteni kell egy új közlemény megjelenéséről és ebben közölni kell a közlemény pontos elérési útját is.

A válasz az volt, hogy ugyan ez a törvény vonatkozik az Alapkezelőre is (személyi hatály), de az alapkezelési tevékenységre nem, hanem csak a portfoliókezelési tevékenységre (tárgyi hatály). Ezért ezeket a kötelezettségeket a kezelt alapokkal kapcsolatban nem lehet számonkérni, hanem csak a 2001. évi CXX. tv. (Tpt.) 34. § szerinti követelményeket. Ezek szerint az Alapkezelő döntheti el, hogy az alábbi vagylagos tájékoztatási lehetőségek közül melyiket választja:

  • közzététel legalább egy országos terjesztésű napilapban, vagy
  • u. az. a kibocsátó és - ha van - a forgalmazó honlapján, vagy
  • u. az a szabályozott piac honlapján, vagy
  • a Felügyelet  (PSZÁF) honlapján, ha annak van ilyen szolgáltatása.

Azt is megtudtam a válaszból, hogy az Alapkezelő nem is tehet mást, hiszen nincs információja a befektetési jegyek tulajdonosairól (?)

Rossz szokásomhoz híven számos olyan kérdés generálódott bennem, ami már túlmutat a hivatkozott levelezésen (amivel érthetően felhagytam). Ezeket alább közreadom:

  • Mi a csuda lehet a magyarázata annak, hogy két egymáshoz nagyon közelálló, azonos cég által végzett tevékenységre ennyire eltérő tájékoztatási kötelezettségeket írnak elő "kíváló" jogszabályaink?
  • Valóban lehetséges, hogy egy cégre egy jogszabály bizonyos rendelkezései vonatkoznak, mások pedig nem?
  • A kizárólag interneten történő közzététel (amit a Raiffeisen is kiválasztott) rengeteg kérdést vet fel. Pl.: Mit tegyen az, akinek nincs internet-csatlakozása (vagy uram bocsá' nem is ért hozzá)? Ha valakinek van internetje, hogyan értesül arról, hogy mikor kell az Alapkezelő oldalára látogatnia? (Tudom, erre az a válasz, hogy naponta kétszer, kanalas orvosság helyett.) Vagy esetleg fáradjon be minden nap a legközelebbi Raiffeisen-fiókba (gondolom, örülnének neki)?
  • Hogy lehet az, hogy az Alapkezelőnek nincs információja a jegytulajdonosokról, mikor befektetési jegyet csak személyi adatokkal, sőt adószámmal ellátott értékpapírszámlán lehet tartani, és évente adóigazolást kell kiadniuk, amit meg is tesznek (ha erre az a válasz, hogy ezt a számlát a forgalmazó vezeti, esküszöm, megüt a guta - esetleg együtt lehetne működniük, különösen, ha egy csoportba tartoznak)?
  • Ha nem ismerik a befektetők kilétét, akkor hogy lehet, hogy a KÖSZ számos tagja kapott névre szóló írásbeli értesítést a zárt végűvé alakulásról?

Hát hirtelen csak ennyi kérdés jutott eszembe. Jó megfejtést!

 

Szólj hozzá!

Címkék: internet vállalkozás tájékoztatás raiffeisen befektetési

portfolio.hu

2009.02.14. 22:09 nyugdijas64

Most már kicsit lehiggadtam, de nem ment könnyen. De azért megint "személyeskedni" fogok - elvégre ez az én blogom. Itt talán megtehetem.

A héten telefonon nyilatkoztam két hölgynek, akik két egymást követő napon megkerestek a vg.hu-tól. Persze kértem, hogy amit írnak, küldjék el jóváhagyásra. Meg is tették azzal, hogy max. tíz percem van a válaszra, mert határidős a cikk. A szövegeket némi korrekcióval visszaküldtem. A cikkekben a jóváhagyott szövegek erősen tömörítve, rövidítve jelentek meg. Feltehetően ettől kapott kedvet Somi András, aki február 12-én tette közzé "Műbalhé vagy igazi botrány? ... című cikkét a portfolio.hu-n. Ez az az úr, aki szakértőként megszólalva a "TV Ügyvédje" január 12-i adásában azt nyilatkozta, hogy felesleges a pánik, nem szabad kiszállni az ingatlanalapokból, mert azok minden ellenkező híreszteléssel szemben jó befektetések, majd a riporter azon kérdésére, hogy neki van-e ilyen befektetése, cinikus mosollyal mondta, hogy "volt de már nincs" (a felvétel nálam is megvan). Biztos tudott valamit, amit mi sokan nem, de nem is ez a lényeg.

A cikk - szerintem - vérlázítóan lekezelő, cinikus, gúnyos, fennhéjázó, szakmai gőgtől csöpögő volt. Azon túl, hogy többé-kevésbé korrekt összefoglalóját adta az ingatlanalapok körüli helyzetnek (bár nem minden megállapítása támadhatatlan, legalábbis szerintem), egyebek között ilyen kitételeket tartalmazott:

"a felvetések távol esnek a szakmaiságtól", "hemzsegnek a tárgyi tévedésektől", "szimpla hőbörgés",,"papírkosárba iktatják a kezdeményezést", továbbá olyan szellemesnek szánt szófordulatokat, minthogy "követeljük, hogy a Duna folyjon észak felé", meg hogy "én pedig követelem, hogy a BUX-ot árazzák vissza 30000 pontra", stb. Ehhez képest a cikk egyetlen szakmai megállapítást, az ingatlanalapok hozamának értelmezését vitatta, viszont gúny tárgyává tette azt az egy megoldási javaslatunkat, amit a január 22-én odaküldött és elsüllyesztett négy oldalas anyagunkban foglalt öt javaslatból kiemelve erre alkalmasnak látott. A többi javaslat többségéről persze nem szólt. Amúgy - ha ezeket a stiláris sajátosságokat nem tekintem, szakmai szempontból korrekt volt. Azt gondolom, bármiről lehet tárgyszerű szakmai vitát folytatni, de nem ebben a stílusban. Szóval nem én kezdtem...

Elismerem, hogy a cikkhez írt hozzászólásom első része (egy bekezdés a hétből) kissé személyes hangvételű volt, amely hangvétel természetesen első sorban a magát független szakmai fórumnak beállító portfolio.hu-nak szólt. Miért is: Azért, mert komolyan gondolom, ami írtam, hogy tudniillik a portfolio.hu nem véletlenül most szólalt meg és nem véletlenül így. Ennek bizonyítéka már a cikk bevezető szövege is, amely úgy kezdődik, hogy "az elmúlt napokban értékes megjelenésekhez jutott egy ..civil szerveződés". Amúgy ennek a szerveződésnek a neve sem szerepel - nehogy már reklám legyen, bár más esetekben ezen az oldalon gond nélkül néven neveznek mindenkit. Igen, onnan fúj a szél meggyőződésem szerint, hogy a sok médiaszereplés túlment az "ingerküszöbön" és sértette valakiknek a fülét és szemét (vajon kiknek..?). Merthogy ugyanez a portfolio.hu egyik elküldött anyagunkra sem reagált - még annyit sem, hogy megkapta de nem teszi közzé, hogy hülyeség ezért meg ezért, stb. De azért az asztalfiókba eldugták, mert most a cikkben kritika tárgyává teszik. És ugyanez a portfolio.hu azzal zárta ki a KÖSZ-t az ingatlanalapokról indított vitafórumról decemberben, hogy az szakembereknek szól, és a KÖSZ csak(?) kérdéseket tenne fel - az meg már miért lenne egy szakmai fórumra való?Erről az egészről nekem egy bank sárga színű logója jut az eszembe, amely rögtön feltűnik a portfolio.hu több oldalának megnyitásakor azzal a szöveggel, hogy "ezt az oldalt a ...Bank szponzorálja" .

Amit mindennél sajnálatosabbnak tartok, hogy a KÖSZ-nek van olyan tagja, aki egy külső blogon a portfolio.hu cikkét (hangnemével együtt) korrekt szakmai anyagnak, az én válaszomat pedig személyeskedőnek minősíti (mely utóbbit - mint az a fentiekből kiderül - nem tagadom). Pedig ennek a tagtársunknak - ugyanúgy, mint mindegyikünknek - korlátlan lehetősége lenne jobbnál jobb - nem személyeskedő - konkrét javaslataival előmozdítani közös ügyünket. Kár, hogy ilyenekkel én mostanában nem nagyon találkozom. Mindenesetre ez az ügy is jó  valamire: annak az átgondolására, érdemes-e a "frontvonalban" maradni, vagy inkább másokkal együtt várni a sült galambot.

2 komment

Címkék: portfolio.hu kösz műbalhé

A médiáról még egyszer

2009.02.10. 21:37 nyugdijas64

Január 26-án megírtam, hogy az akkori állapotnak megfelelően mit értünk el a médiáknál az ingatlanalapok ügyének megismertetése érdekében. Az akkori kép nem volt túlságosan hízelgő a médiákra nézve - sőt. Úgy tisztességes, hogy leírjam, sok minden változott azóta - és ez legnagyobb részben a KÖSZ alapítója, Telkes Jóska kitartásának köszönhető. Tehát:

Az utóbbi két hétben az alábbi olyan cikkek jelentek meg az ügyről, amelyek vagy a KÖSZ álláspontjáról szóltak interjú formájában, vagy az alapkezelők mellett a mi álláspontunknak is hangot adtak:

ingatlanmagazin.com, hvg.hu, Magyar Nemzet, Világgazdaság

Hosszabb-rövidebb hírt, riportot, interjút adtak le a következő elektronikus médiákban:

magyar atv "reggeli jam", magyar atv "egyenes beszéd", TV2 "mokka", HírTv Híradó

A Radio Q -99.5 "adó-vevő" c. műsorában két alkalommal is hosszabb egyenes adásban vettünk részt.

Szóval olvad a jég...

 

Szólj hozzá!

Címkék: médiajelenlét

Csiki-csuki PSZÁF-módra

2009.02.09. 23:45 nyugdijas64

Igen, ez az új magyar játék neve. Amúgy arról szól, hogy egy kormányhivatal (igen, ez a PSZÁF) és a bankok hogyan játsszák ki a törvényeket, hogyan él vissza a PSZÁF a jogosítványaival és hogyan isszák a levét mindennek az érintettek - azaz a befektetők. Azt reméltem, ezen a blogon kevésszer kell idézetekkel élnem, de sajnos, a hitelesség érdekében megint meg kell tennem. Tehát:

1. idézet (a PSZÁF 2008. november 7- én kelt J-III-200/2008 sz. határozatából)

"Az Alapkezelő köteles a felfüggesztés időtartama alatt kezdeményezni a Felügyeletnél az ingatlanalap, illetve az ingatlanalapok alapja Kezelési Szabályzatának módosítását a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény (Tpt.) 247. § (3) és (4) bekezdéseiben meghatározott szempontok figyelembe vételével."

2. idézet (Tpt. 247. § (3) és (4) bekezdései)

"(3) A nyilvános nyílt végű alapok befektetési jegyére vonatkozóan adott visszaváltási megbízások felvétele és az elszámolás értéknapja közti időköz - értékpapíralap tekintetében - a (4) bekezdésben foglalt kivétellel - legfeljebb három, ingatlanalap tekintetében legfeljebb kilencven forgalmazási nap lehet. Az értéknap meghatározására, a megbízások elszámolására, valamint az elszámolásnál figyelembe vett egy jegyre jutó nettó eszközérték megállapítására vonatkozó egyéb szabályokat, közte a kifizetés napját az alap kezelési szabályzata tartalmazza.
(4) A befektetési alapba fektető, a származtatott ügyletekbe fektető, továbbá a tőkegaranciát vagy tőkevédelmet kínáló nyilvános, nyílt végű alap és a zártkörű, nyílt végű alap esetében a befektetési jegyre vonatkozóan adott visszaváltási megbízások felvétele és az elszámolás értéknapja közti időköz legfeljebb harmincegy nap lehet."
(Ez utóbbihoz megjegyzésem: az (5) bek. lehetővé teszi, hogy ha egy ilyen alapok alapja az eszközeinek legalább 25 %-át azonos fajta alapba - pl. ingatlanalap - fekteti, akkor az arra vonatkozó szabályokat alkalmazza)

3. idézet (a PSZÁF -ra vonatkozó 2007. évi CXXXV. tv. -ből)

"32.§ (1) A Felügyelet a határozatát, a végzését részben vagy egészben a honlapján vagy az általa célszerűnek tartott egyéb módon közzéteheti."
 

4. idézet (Binder István PSZÁF -szóvivő 2009. 12. 19-i leveléből)

"Mindezekkel összhangban a Felügyelet kötelezte az érintett intézményeket, hogy a felfüggesztés időtartalma alatt módosítsák kezelési szabályzatukat a megtakarítások védelmének, a befektetők jogos érdekeinek, valamint a befektetők egyenlő elbánása elvének szem előtt tartásával.
A felügyeleti intézkedés nyomán mind az ügyfelek tájékoztatása, mind az érintett alapok kezelési szabályzatainak módosítása – a tőkepiaci törvény (Tpt.) korábbi előírásainak megfelelő módon – megtörtént. "

5. idézet (PSZÁF, Nasch Gáborné főosztályvezető 2009.02.03-i 7208/2/2009 sz. leveléből)

"A tisztánlátás érdekében szeretném felhívni szives figyelmét, hogy a felügyelet nem hozott rendeletet az ingatlan alapok kezelői részére. A T + 90 forg. nap alkalmazását - nem kötelező jelleggel - javasolta. Az alapkezelők ... mérlegelhették, milyen elszámolási időtartalmat (!) építenek be kezelési szabályzataikba."

A jogalkalmazásban kevésbé járatosak számára összefoglalnám:
 

  • A PSZÁF határozatában kötelezte az alapkezelőket, hogy változtassák meg szabályzataikat egy olyen törvényes rendelkezés szempontjainak megfelelően, amely már több éve hatályban volt, és aminek a szabályzatok eddig is megfeleltek.
  • Hogy akkor ennek mi értelme lehetett, azt a nyilvánosság eddig nem tudta meg, mert az legfeljebb a határozat indokolásából derülhetne ki, amit viszont nem tettek közzé. Ráadásul ehhez minden joguk megvan.
  • Az alapkezelők a hozzájuk intézett megkeresésekre azt válaszolták, hogy a T + 90 forg. napos visszaváltásra azért kellett áttérniük, mert a PSZÁF erre kötelezte őket.
  • A PSZÁF egyik illetékese szerint erről szó sincs, annál is kevésbé, mert nincs is ilyen joguk (ami egyébként tény). A szóvivő ugyanakkor "kötelezésről" ír.
  • A jelenleg is hatályos rendelkezések szerint bármely alap jelenleg is alkalmazhatná akár a T + 1 napos visszaváltást is. Ugyanakkor egybehangzó nyilatkozatok szerint a T + 31 napnál rövidebb visszaváltási időtartamhoz külön PSZÁF-engedélyre van szükség (az Erste pl. ezért alkalmazza a T+31 napot), pedig a PSZÁF maga is azt állítja, hogy erre nincs jogosultsága.

Hát ez a legújabb magyar csiki-csuki... Felelős nincs, egymásra mutogatás van!

Az eredeti bejegyzést 2009. február 7-én írtam.


 

Szólj hozzá!

Címkék: pszáf ingatlanalapok csiki csuki felelősök

Hogyan változik egy ingatlan értéke - avagy mikor kinek higgyünk?

2009.02.09. 23:42 nyugdijas64

Nem gondoltam, hogy ebben a blogban ennyit fogok idézni, de úgy tűnik, nem kerülhetem el. Tehát:
1. idézet (Tájékoztatás a Raiffeisen Ingatlan Alap felfüggesztéséről, 16. pont - közzétéve 2008. 11. 21-én a www.raiffeisenalapok.hu portálon)
"Véleményünk szerint a DTZ alapvetően konzervatív hozamszintek mellett értékelte az Alap ingatlanportfolióját. Ennek megfelelően az alkalmazott hozamszintek módosítása, és az ingatlanérték esetleges csökkentése mindaddig önkényes, és nem a valós piaci helyzetet tükrözi, amíg a magyar piacon nem jelennek meg referenciaként használható új, a jelenlegi értékelésnél használt hozamszinttől eltérő tranzakciós hozamszintek vagy az áttételes összehasonlítás megfelelő biztonsággal arra alapot nem ad. Az ingatlanok értékeltségi szintjének felülvizsgálata akkor válhat szükségessé, amennyiben az új, piaci feltételek mellett kötött tranzakciók hozamszintjei ezt indokolják."

2. idézet (Raiffeisen Ingatlan Alap 2008 december havi jelentése - www.raiffeisenalapok.hu)
"A hónap fő eseménye az alap ingatlanjainak átértékelése volt, mivel az alap ingatlanértékelője a hazai és nemzetközi ingatlanpiaci helyzet miatt úgy ítélte meg, hogy az ingatlanok forgalmi értéke jelentősen csökkent. Ennek oka alapvetően a piaci helyzetben keresendő, mert bár érdemi tranzakció nem történt a hazai piacon, de a korábban rendszeres vevőnek számító külföldi vevők eltűntek, az esetleges kényszereladók pedig megsokasodtak. ... Ugyanakkor az ingatlanok hozamtermelő képessége változatlanul jó..."

Tetszik érteni? Pár nap alatt csaknem 180 fokos változás! A végeredmény: december 12 és január 23 között - azaz 19 forgalmazási nap alatt - több mint 18 %-os leértékelés. Arra persze gondolni sem merek, hogy esetleg súgtak volna az ingatlanértékelőnek...

 

Az eredeti bejegyzést 2009 február 2-án írtam.

2 komment

Címkék: ingatlan raiffeisen értéke

Mutyiország-2 (avagy csak az első millióról ne kérdezzenek)

2009.02.09. 23:38 nyugdijas64

Ezzel a bejegyzéssel a tragikusan korán eltávozott Bossányi Katalinnak, a szerintem eddig legjobb gazdasági újságírónak szeretnék emléket állítani annál is inkább, mert az egész az ő kb. 15 évvel ezelőtti egész oldalas interjúján alapul. Persze a cikkel ellentétben főszereplőm nevét nem jelölöm meg. Kíváncsi vagyok, ráismertek-e?

Mostanában sokat gondolkozom azon, hogy keletkezett a magyar "Top 200" vagyona. Nem azért, mert oda vágyom vagy irígykedem. Ez pusztán "számszaki" és társadalomtudományi érdeklődés, amit az alapoz meg, hogy számításaim szerint ezeket a vagyonokat nem lehetett munkával összehozni. Azt gondolom, én azért tehetem meg, hogy ezt kimondjam, mert mindig viszonylag jól kerestem (és ezért sokat dolgoztam), tehát fel tudom mérni a lehetőségeket. Egy másik közismert mondás is eszembe jut, mégpedig John D. Rockefelleré: "csak az első milliómról ne kérdezősködjenek!"
Tehát:

Hősünket nevezzük szokásosan "X" úrnak. Saját bevallása szerint egy kis faluból érkezett a fővárosba. Összes vagyona két bőröndben elfért. Karrierje - mint sokaké - a GMK-s időkben kezdődött, tehát a nyolcvanas években. Először kis könyvelő irodát alapított, majd más, jól csengő nevű GMK-k főkönyvelőjeként tűnt fel. Hamar elkezdett ténykedni az ország első, magánvállalkozások érdekvédelmére alakult szervezetében. Itt némi konfliktusa támadt az egyik jól csengő nevű cég alapítójával és vezetőjével, mert egyre nagyobb ismertségét azzal is "fényezte", hogy ezen cég vezetőjének szerepében tűnt fel. Közben különféle kisebb vállalkozásokat hozott létre, például egy nagy nemzetközi adatbázis-szolgáltató cég hazai bástyája lett. Az érdekvédelmi szervezetnek hamar egyik legbefolyásosabb embere lett, és ilyen minőségben vált országosan ismertté, mint a taxisblokád megoldásában közreműködő tekintély. Érdemei egészen a parlamenti képviselőségig repítették.

Innen indul a bevezetőben említett cikk, amelynek apropója az volt, hogy X úr a privatizáció keretében megvette az egyik korábban vezető állami gyógyszerkereskedelmi céget. A cég vonzereje az volt, hogy a belváros egyik legértékesebb irodaházát tudhatta magáénak. A cég vételára jóval kevesebb volt, mint az általa birtokolt ingatlan értéke. A tranzakcióhoz X úr teljes egészében bankhitelt használt fel, aminek fedezete a privatizált cég ingatlana volt. A sikeres privatizációt követően X úr a rohamosan sorvadásnak induló cég maradványait kiköltöztette, az üres épületet pedig kb. annak a kétszereséért adta el - immár tulajdonosként - mint amennyit a cégért fizetett. A kapott vételárból kifizette a banknak a hitelt, a különbözet az övé maradt. Így jutott néhány hónap alatt többszázmillió Ft. nyereséghez anélkül, hogy egy fillér saját forrást befektetett volna. Az egész teljesen legális volt, a bank is biztonságban tudta a pénzét, tekintettel az ingatlan jól ismert értékére. Az újságíró a riportban nem átallotta feltenni azt a kérdést, hogy "mit gondol, ha én vagy más mezei ember odamegy a bankhoz, adtak volna hitelt?". X úr becsületére legyen mondva, hogy őszintén válaszolt, kb. azt, hogy "természetesen nem, de én nem akárki, hanem X vagyok, és legfőbb tőkém a noteszom, amelyben rengeteg fontos ember telefonszáma megtalálható". Hát esetében ez volt az első néhány(száz) millió története.
Ugyancsak X úr volt az, aki később feltűnt egy nagy bank felügyelő bizottságának tagjaként, mint jelentős részvényes. Történetesen ez az a bank volt, amelyik fent leírt hitelt nyújtotta. Ez a bank óriási port felkavarva csődbe ment, részvényei a névérték néhány százalékára estek. A pórul járt kisrészvényesek közül sokan máig nem látták viszont befektetésüket. Nem úgy X úr, aki pert indított a magyar állam ellen arra hivatkozva, hogy őt megtévesztették, mert eltitkolták a bank valóságos állapotát. Pont ő előtte, aki ott ült a Felügyelő Bizottságban! A pert természetesen megnyerte, az állam gavallérosan kifizette a részvények eredeti értékét kamatokkal együtt.
X úr amúgy már sok éve távozott a politika környékéről is, viszonylagos visszavonultságban él. Néha jelentős turisztikai befektetésekkel kapcsolatban hallani róla. Legújabb vállalkozása egy amerikai ötletre alapul: MLM hálózatot épít jó minőségű borokat adó termőhelyek virtuális hányadának tartós használatára. Ennek lényege: a csatlakozó fizessen belépési összeget, és ezért cserében minden évben vásárolhat meghatározott mennyiségű bort, ami állítólag az ő virtuális termőhelyéről származik.

Miért írtam ezeket: mert meggyőződésem, hogy a mai vagyonok eredete nagyrészt a magyar "eredeti tőkefelhalmozás" során úgy keletkezett, hogy a bankok kedvezményezettjei jutottak olyan hitelekhez, amelyek másnak nem adattak meg. Hogy mi kellett ahhoz, hogy valaki ilyen banki kedvezményezetté váljon, elképzelni sem tudom...
Ebben az ügyben X úr csak illusztráció. Nem követett el semmi törvénybe ütközőt. Miként a többi X úr sem, legyen szó akár timföldgyár, akár kavicsbánya privatizációjáról...

 

 

Az eredeti bejegyzést 2009. január 31-én írtam.

Szólj hozzá!

Címkék: eredeti katalin mutyiország bossányi tőkefelhalmozás

Mutyiország

2009.02.09. 23:34 nyugdijas64

Ezzel a címmel új sorozatot indítok, ígéretemhez híven. Most csak két rövid ügy:
  • Az ingatlanalapokról szóló bejegyzésről - ami már úgy is túl hosszú volt - lemaradt (őszintén szólva a végére elfelejtettem): Még decemberben találkoztam az egyik régi ismerősömmel egy bank VIP-vacsoráján. Valahogy szóba került az ingatlanalapok ügye is. Elképedve és némi kárörömmel csodálkozott azon, hogy én még benn ülök egy ingatlanalapban. "Hogy lehet, hogy neked nem szóltak előre a felfüggesztésről? Nekem már a hét elején szóltak, hogy szálljak ki".
  • Bár nem vagyok a Magyar Nemzet olvasója, tegnap (jan. 30-án) egy elképesztően dilettáns (vagy fizetetten egyoldalú) cikk jelent meg az MNO-n az ingatlanalapokról, amire felhívták a figyelmemet. Erre persze regisztráltam, hogy hozzászólhassak a rengeteg hülyeséghez. A regisztrációt elfogadták, a hozzászólásomat elküldtem. Most ellenőriztem: persze nem jelent meg a fórumon, de a rendszer már nem enged be - pedig istenbizony kultúrált voltam. Ez is egy megoldás a "másként gondolkodók" elnémítására.
Az eredeti bejegyzést 2009. január 31-én írtam.

Szólj hozzá!

Címkék: magyar nemzet mutyiország bennfentesség

A tisztességes tájékoztatás - Raiffeisen módra

2009.02.09. 23:31 nyugdijas64

Hát ez most nagyon aktuális - nem csak a múltra, hanem a jövőre nézve is. Mind a tőkepiaci tv., mind a tisztességtelen piaci magatartás tilalmáról szóló tv. előírja, hogy a fogyasztókat az "áru értékesítésével, forgalmazásával összefüggő, az ügyfél döntését befolyásoló körülményekről ..." tájékoztatni kell (idézet az utóbbi jogszabályból). Mivel az ingatlanalapok körüli botrány talán legfontosabb kérdése az, hogy félrevezették-e a befektetőket, megnéztem, hogyan tájékoztatja a Raiffeisen Ingatlanalap kezelője jelenleg a potenciális befektetőket. Íme:



Úgy vélem, hogy egy nyílt végű alapnál nem képzelhető el annál fontosabb kérdés, mint az, hogy mikor juthat a befektető a pénzéhez – különösen azért, mert a nyílt végű alapokhoz a köztudatban az azonnali visszaválthatóság lehetősége kapcsolódik. Ehhez képest:

A Raiffeisen Ingatlan Alapról az interneten három tájékoztató található:

Raiffeisen Ingatlan Alap ismertetője (1 oldal)
Ebben a visszaváltási feltételekről egyáltalán nem esik szó. A bankfiókokban többnyire ez a dokumentum áll rendelkezésre.
Raiffeisen Befektetési Alapok rövidített tájékoztatója (47 oldal).
Raiffeisen Befektetési Alapok egységes tájékoztatója (140 oldal).

Az utóbbi kettőben szó szerint a következő található: „az Alapkezelő a befektetési jegyekre adott visszaváltási megbízást összeghatártól függetlenül a hatályos jogszabályban meghatározott – a befektetési jegyek visszaváltására vonatkozó megbízás felvétele és a megbízás elszámolásának értéknapja közötti – időszakon belül az utolsó forgalmazási napon, az utolsó forgalmazási napra kiszámított forgalmazási árfolyamon teljesíti.”. Amúgy a 47 oldalas anyagban ez is az árazási kockázatok között található, egyébként még ez az anyag sem foglalkozik sehol a konkrét visszaváltási időkkel. Ez utóbbival kizárólag a 140 oldalas anyag foglalkozik, amelynek 16.7 pontjában minden forgalmazott alapra vonatkozóan konkrét, forgalmazási napban kifejezett visszaváltási idő található – csak éppen az ingatlanalapokra vonatkozóan nem. Azokra csak a fent idézett körmondat utal, a konkrét – jelenleg T + 90 forg. nap helyett (ugyanakkor rengeteg olyan „fontos” információ megtalálható, mint hogy kikből áll az Alapkezelő Igazgatósága, stb.)


Mindebből az következik, hogy a Raiffeisen az ingatlanalapok befektetőitől nemcsak azt várja el, hogy végigrágják magukat a 140 oldalas anyagán, hanem még azt is, hogy tisztában legyenek az egyébként jelenleg 451 paragrafusból álló tőkepiaci törvény legutolsó, aktuális változatának vonatkozó rendelkezéseivel. Ráadásul ez utóbbit sem nevesíti, csupán hatályos jogszabálynak tiszteli.
Tehát a dolog világos: Aki netán arra a botorságra adná a fejét, hogy ebbe az alapba fektessen, az jól teszi, ha előtte vagy pénzügyi jogász szakképesítést szerez, vagy - jó pénzért - ilyen tanácsadóhoz fordul. Azt pedig ne is mondja senki, hogy majd a bankfiókban a pult másik oldalán ülő alkalmazott szakszerűen felvilágosít. Egyrészt ugyanis az ilyen szóbeli felvilágosításnak nincs maradandó nyoma, másrészt ezek az alkalmazottak ennél jóval egyszerűbb kérdésben sem a valóságnak megfelelő tájékoztatást adtak (lásd a "Hova NE tedd a pénzed" c. bejegyzést).

Szokásomtól eltérően visszatértem ehhez a bejegyzéshez, mert nem tehetem meg, hogy ne idézzek néhány passzust a befektetési szolgáltatókra vonatkozó 2007. évi CXXXVIII. tv. általános tájékozatási szabályokra vonatkozó X. fejezetéből:

" 40. §(1) A befektetési vállalkozás a leendő szerződő fél vagy az ügyfél tájékoztatása során ... világos, egyértelmű, kiegyensúlyozott és pontos tájékoztatást ad, a leendő szerződő felet, illetőleg az ügyfelet nem téveszti meg.
40. §(2) A befektetési vállalkozás...
b) nem titkol el lényeges információt, nem ad szándékosan félreértelmezhető információt és lényeges körülményt, tényt vagy adatot nem állít be lényegtelenként,
c) nem hangsúlyozza a ...pénzügyi eszköz előnyös tulajdonságait, illetőleg jellemzőit anélkül, hogy ezzel egyidejüleg a hátrányos tulajdonságok vagy jellemzők, illetőleg a kockázatok tárgyilagos és pontos bemutatására sor ne kerülne,
d)nem használ a leendő szerződő fél vagy az ügyfél számára nyilvánvalóan érthetetlen, értelmezhetetlen kifejezést, nyelvtani szerkezetet...

Hát mindenki maga döntse el, hogy a tájékoztató idézett része milyen viszonyban van a törvénnyel!
És akkor egy igazi kincs: ma hívták fel a figyelmemet arra, hogy a http://www.raiffeisenalapok.hu/ oldalon található "A Raiffeisen befektetési alapok összehasonlítása" c. táblázatban az ingatlanalapra vonatkozóan az szerepel, hogy a megbízások elszámolási (teljesítési) ideje T+1 nap! megnéztem A hír igaz!

Hát ennyit a tisztességes tájékoztatásról.

 

Az eredeti bejegyzést 2009. január 29-én írtam.

4 komment

Címkék: vállalkozás raiffeisen befektetési ingatlanalapok

A BAUMAG-story és a párhuzamok

2009.02.09. 23:22 nyugdijas64

Jogos a kérdés: hogy kerül ez ide? Hát azért, mert helyenként kísérteties hasonlatosságokat vélek felfedezni e történet és az ingatlanalapok mostani botránya között. Persze van különbség is: A BAUMAG - történetben a végén a bankok - legalábbis a háttérben - dörzsölték a kezüket és azt kiáltották: ugye megmondtuk! A mostaniban meg ők a sors üldözöttjei. Mielőtt valaki félreértené: nem az a célom, hogy a BAUMAG-ügy tetteseit rehabilitáljam, sőt. Csak azok a párhuzamok ne lennének...
Még az előző évezredben kezdődött. Volt egy Kamaraerdei TÜZÉP névre hallgató vállalkozás, amelynek tulajdonosai azt találták ki, hogy a magas kamatozású banki hitelek helyett úgy is hozzájuthatnak a tevékenységük finanszírozásához szükséges forgóeszközökhöz, hogy ú.n. befektetési szövetkezetet alapítanak. Ebben a mai értelemben vett befektetési jegynek a szövetkezeti üzletrész felelt meg. A dolog lényege az volt, hogy az eladott üzletrészt hozammal növelt értéken vásárolták vissza, és ez folyamatosan ismétlődött addig, amíg a befektető nem szállt ki. A futamidő jellemzően 3 hónap volt. A tranzakciókat rendesen lepapírozták, sőt a hozamból levonták és befizették a forrásadót. Minderre a PSZÁF elődjének, az ÁPTF-nek nem volt illetékessége a szövetkezeti forma miatt. Ami a lényeg: a hozamok a mindenkori banki betéti kamatok felett voltak mintegy 2-3 százalékkal. Könnyű volt belátni, hogy a bankokon kívül mindenki jól járt: a befektetők magasabb hozamot kaptak a pénzükért mint a bankban, a szövetkezet pedig a banki hiteleknél olcsóbban jutott forráshoz, mivel még a megemelt hozamok sem voltak akkorák, mint amekkora kamatot a banknak kellett volna fizetni a hitelek után. Magyarul: megspórolták a banki kamatmarzs egy részét. Ez a konstrukció több évig kifogástalanul működött (előnyeit én is élveztem, mint befektető).
A bankok kezdettől fogva gyilkost kiáltottak. Minden lehetséges módon próbálták a szövetkezetet lejáratni, a befektetők bizalmát megingatni, sőt nyíltan azért lobbiztak, hogy a jogszabályok módosításával a szövetkezetet jobban beterelhessék az állami pénzügyi ellenőrzés keretei közé. Érthetően: az egyre népszerűbb, gyorsan terjeszkedő konstrukción duplán vesztettek, mivel a betétek egy része a bankok helyett ide vándorolt és a hitelezési piacuk is szűkült. Sajnos, igazuk lett, mert - mint ismert - a cég bedőlt.
Ehhez azonban a banki lobbi nem volt elég. A kegyelemdöfést az adta, hogy gátlástalan szélhámosok meglátták a konstrukció kínálta lehetőséget a gyors meggazdagodásra. Egyre - másra alakultak az új befektetési szövetkezetek (Duna Profit, stb.), amelyeknél azonban már alapításkor sem volt szó valós tevékenységről, csupán pilótajátékról. Ezek a szélhámos vállalkozások gátlástalanul licitáltak egymás (és a BAUMAG) fölé a hozamígéretekben, és azokat az új befektetők pénzéből fizették ki. Természetesen néhány hónap múltán bedőltek, az alapítók pedig a megmaradt pénzzel megléptek (már akinek sikerült). Ez aztán megadta a kegyelemdöfést a BAUMAG-nak is, mivel a befektetők - érthetően - bepánikoltak és lejárat előtti visszaváltásaikkal megrohanták a szövetkezetet. Ez már persze sok volt, a szövetkezet felfüggesztette a kifizetéseket (mintha ez hasonlítana valamire, vagy nem?). A történet itt be is fejeződött, mivel a rendőrség és az ügyészség véget vetett annak. A károsultak pedig - ha jól tudom, mintegy tizenötezren - azóta is várnak arra, viszontlátnak-e valaha valamennyit a pénzükből.
 

Szólj hozzá!

Címkék: pilótajáték baumag

Hova NE tedd a pénzedet!

2009.02.09. 23:19 nyugdijas64

Régi igazság, hogy az okos ember a más kárán tanul. Ebben az esetben én vagyok a "más" és azért osztom meg a tapasztalataimat, hogy okuljatok belőle.
Mostanában rengeteg akciós betéti ajánlattal találkozik az ember. Amikor ezek között választ, szinte bizonyosan csak az érdekli, hogy mennyit hoz a pénze és milyen lejáratra. Én azonban körültekintőbb voltam, de mégsem eléggé. Azt hittem ugyanis, hogy amit a banki ügyintéző mond, az úgy van. Pedig dehogy...
Októberben egy jelentősnek mondható összeget helyeztem el a Raiffeisennél "Privát Plusz" betétben. Mivel ezekről az akciókról tudható, hogy a pénzt csak az első betéti periódus lejártáig érdemes az adott bankban tartani, mert a kamat utána drasztikusan csökken, kellő előrelátással már akkor tisztázni akartam, hogy lejárat után hogyan menthetem ki a pénzem. Mivel pedig nagyon utálok bankba járni, ott várakozni, stb., a frissiben nyitott számlámhoz természetesen internet-bankingot is igényeltem. Kérdésemre az ügyintéző úgy válaszolt, hogy az ezen eszközzel végezhető átutalásnak nincs felső összeghatára. Ezt én elhittem - hát kinek jutna eszébe a zsúfolt bankfiókban a többtíz oldalas kondíciós listát elkérni és bogarászni, miközben a többi ügyfél a sarkában liheg? Pedig nem kellett volna hinnem a szóbeli - és így nem bizonyítható tájékoztatásnak!
A betét lejárata közeledvén, megnéztem a Raiffeisen Bank internetről letölthető kondíciós listáját, ahol nem kis meglepetésemre azt találtam, hogy az internetes átutalás felső összeghatára 2,000.000,- Ft/tétel, egy tétel átutalásának díja pedig 0,15 %, max. 4000 Ft. Ez ugye azt jelenti, hogy ha valaki pl. az adott betétformára megjelölt maximális összeget, azaz 50 millió Ft-ot tenne be, akkor azt csak huszonöt részletben - és valszeg huszonöt nap alatt, bár erről nem szól a kondíciós lista - vehetné ki - persze mindannyiszor leperkálva a 4000 Ft-ot. Ha ezt levonjuk a betét hozamából - és esetleg még ingyen parkol is a pénzünk, nem is olyan vonzó ez a betét! Tehát valószínűleg marad a készpénzfelvétel, amelynek max. díja csak 6000 Ft.
Mindezek után megnéztem, más bankoknál hogyan működik ez:
Pl . az UniCreditnél az internetes átutalás napi limitje 10 millió Ft, az egy utalásért felszámított díj pedig 99 Ft! Az OTP-nél az internetes utalásnak nincs felső korlátja, egy átutalás díja pedig 0,1 %, de max. 3150 Ft.

Hát ennyit arról, mire érdemes figyelni és hova NEM szabad a pénzt tenni!

 

 

Szólj hozzá!

Címkék: limit raiffeisen átutalás

Hogyan védi a magyar média a kisembereket?

2009.02.09. 10:53 nyugdijas64

Az előző bejegyzésben foglalkoztam az ingatlanalapok körüli óriási botránnyal. Amint abból kitűnik, ez több mint százezer családot érint, és az érintett "vagyon" többszáz milliárd Ft. Köztük vannak olyanok is, mint pl. Balázs, aki egy másik web-helyen megosztotta velem, hogy ez két rokkantnyugdíjas szülőjének egész élete munkájával összehozott megtakarítását érinti. Ez a megtakarítás az utóbbi három hétben 20 %-kal csökkent...

Az ember azt gondolná, hogy ha valami, ez kiérdemli a média nyilvánosságát. De aki ezt gondolja, az nem a mai Magyarországon él. Ebben a bejegyzésben én csak azokat a konkrét "eseményeket" foglalom össze, amelyekben én próbáltam nyilvánosságot szerezni a leírt elképesztően visszás ügynek. Amúgy tudomásom van arról, hogy mások máshol ugyanilyen, vagy még ilyenebb eredménnyel jártak. Tehát:

1. Cikkek

A következő időpontokban és helyeken próbáltam nyilvánosságot szerezni a történteknek:

2008. 11.21 Népszabadság "Vélemények"

2008.11.24 hvg "Vélemények"

2009.01.07 Népszabadság - olvasói levél

2009.01.14 Népszabadság - olvasói levél

2009.01.17 Népszabadság - "Rólunk"

Eredmény: A január 17-i e-mailem alapján némileg rövidített, szerkesztett változatban a Népszabadság a január 20-i számában megjelentette a január 7-én küldött olvasói levelemet. Révész Sándor rovatvezető elnézést kért a késedelemért. Egyéb visszajelzés nem történt. Különösen sajnálatos, hogy a nov. 21-i cikkemben leírtam, mi fog történni később. Sajnos igazam lett, de ez nem nyert nyilvánosságot. A többi publikáció nem került közlésre.

2. Egyéb média

A 2008. november 28-i megkeresésem alapján az "m1" televízió "A tv ügyvédje" c. műsora foglalkozott az üggyel. A december 15-én nálam felvett riport január 12-én került adásba. Bár nem minden lényeges szempont kifejtése került a műsorban, az így is jelentős előrelépést jelentett, mert felhívta a figyelmet az ügyre és nagyon sok visszajelzést generált. Köszönet érte Juszt Lászlónak!

Az általam készített összefoglalást a következő médiáknak küldtem el azzal a felajánlással, hogy a műsorban bármely módon - előnyben részesítve a nyílt vitát - rendelkezésre állok:

2009.01.18 HírTv - Ingatlanpiac

2009.01.22 m1 - Nap Kelte

2009.01.22 Tv2 - Tények

2009.01.22 RTLKlub - Fórum

2009.01.22 HírTv - Ingatlanpiac (másodszor)

2009.01.22 MR1 rádió

2009.01.22 http://www.portfolio.hu/ -internetes portál

2009.01.23 Magyar Távirati Iroda

2009.01.26 magyar atv - A.-Z. ábra

2009. 01. 26 m1 tv - A szólás szabadsága

2009.01.26 Országos Civil Fórum

A fentiek közül eddig senki nem jelzett vissza - bár készséggel belátom, hogy nem sok idő telt el a jelentkezés óta. Külön fejezetet érdemel a HírTv, amely január 16-án egy objektívnek álcázott reklámműsort sugárzott a témáról az "Ingatlanpiac" műsorában, és két alkalommal sem reagált arra az észrevételre, amiben szóvá tettem a valótlan állításokat és csúsztatásokat.

Hát itt tartunk. Ezek csak az én személyes "akcióim". Természetesen tudok mások akcióiról is, de azok sem jártak (eddig) több sikerrrel. Én azért még bízom....!

 Ennek a bejegyzésnek az eredetijét 2009. január 26-án írtam.

 

 

 

 

 

 

Szólj hozzá!

Címkék: média ingatlanalapok

Ingatlanalapok - az évtized befektetési botránya

2009.02.09. 10:48 nyugdijas64

Ez egy kicsit hosszú lesz..
Elöljáróban annyit, hogy a témának, amiről írni fogok, nem ez az első és legautentikusabb forrása. Mivel a botrány még 2008 november elején kezdődött, néhány jó szándékú ember Dr. Telkes József kezdeményezésére már tavaly összefogott és megalapította a Banki Károsultak Önvédelmi Szövetségét, azaz a KÖSZ!-t. Akit a téma érdekel - főleg, ha károsult - rengeteg részletes anyagot találhat ezzel kapcsolatban e Szövetség www.help.try.hu oldalán (beleértve a részletes elemzéseket, jogszabályi hátteret, állásfoglalásokat, beadványokat az Alkotmánybíróságnak, a PSZÁF-nak, stb.

Én ebben a bejegyzésben az eddig történteket szeretném összefoglalni közérthető módon.

A nyílt végű ingatlanbefektetési alapok az évtized elején jelentek meg Magyarországon. Befektetési politikájuk szerint jellemzően vagy ingatlanfejlesztő-, vagy ingatlanhasznosító alapok indultak (az ilyen alapokba fektető alapok csak később indultak és a befektetett vagyon szerinti részarányuk ma sem jelentős). Az előbbiek üzletpolitikájának súlypontjában az általuk beruházott ingatlanok értékesítése, az utóbbiak esetében az ingatlanok megtartása, üzemeltetése és hosszú távú bérbeadása áll. A legnagyobb alapok ingatlanhasznosítók, és mögöttük kivétel nélkül jelentős – többnyire külföldi többségi tulajdonú – bankok (Raiffeisen, Erste, UniCredit, OTP, stb.) állnak, ami növelte a befektetők bizalmát. Az alapok prudens működését a tőkepiaci jogszabályok igyekeztek garantálni, mivel egyrészt korlátozták ingatlankitettségüket, másrész jelentős arányú és nagy biztonságúnak tartott likvid források (bankbetét, állampapír) tartását írták elő – éppen a nyílt végű alapok fő sajátosságának számító likviditás folyamatos biztosítása érdekében. A legkörültekintőbb befektető is joggal számíthatott arra, hogy befektetése szolíd, kockázatkerülő, és ami a legfontosabb: szükség esetén bármikor hozzáférhető! (Hiszen éppen ez különbözteti meg a nyíltvégű alapot a zártvégűtől.) Erre garanciát jelentettek az alapok kezelési szabályzatai, amelyek nem titkolták, hogy ez a fajta befektetés jellemzően hosszabb távú, mint pl. egy pénzpiaci alap. Éppen ezért a legtöbb alap kezelési szabályzata a gyors likvidálás ellen eddig is szankciókat tartalmazott, többnyire két félét: egyrészt a visszaváltás egy meghatározott minimális időtávon (jellemzően egy éven) belül csak „büntető jutalék” felszámításával volt lehetséges, másrészt egy meghatározott összeg felett (amely jellemzően százmilliós – tehát nem a kisbefektetői tartományba eső – nagyságrend volt) az alapkezelő élhetett a tőkepiaci törvényben (Tpt) biztosított különleges jogával, amely lehetővé tette a kifizetés legfeljebb kilencven napos halasztását. Az ingatlanalapok hamar népszerűvé váltak azáltal, hogy - legalábbis eddig úgy tűnt - minimális kockázat mellett a bankbetéteknél és a pénzpiaci alapoknál néhány százalékponttal magasabb hozamot biztosítottak. Ennek tudható be, hogy az ilyen alapok összes vagyona 2008 szeptemberére megközelítette a hatszázmilliárd forintot és köztük három olyan is volt, amelyik egyenként is százmilliárd feletti összeggel sáfárkodott. Az ide befektetők száma meghaladja a százezret (forrás: BAMOSZ).

Ez az idilli kép tavaly november 7-én darabjaira hullott szét. Hogy mi történt?
Szeptember végén a bankok elkezdtek egyre magasabb akciós betéti kamatokat ajánlani. Ezek a kezdeti 11,5 %-ról szépen felkúsztak 14 %-ig. Közben az ingatlanalapok hozama stabilan 7-8 % között volt. A "hebehurgya" befektetők erre a legtermészetesebb módon reagáltak: kivették a pénzüket az alapokból és betették az akciós betétekbe. Így csak októberben 112 milliárd Ft távozott az alapokból. Joggal kérdezheti bárki: miért érte meg a bankoknak ekkora kamatokat kínálni (amelyek egyébként a korábban elképzelhetetlen módon 3 %-kal haladták meg a jegybanki alapkamatot és 7 % körüli reálkamatot tartalmaztak). A bankok előszeretettel hivatkoznak az MNB alapkamat-emelésére, csak egy baj van: Pl .a Raiffeisen Bank már szeptember 29-én 11,5 %-ot kínált (a többi érintett is hasonlót), miközben az MNB csak október 22-én emelt kamatot. Bár a bankok azóta sem nagyon dicsekednek ezzel, de a valóságos ok egész más volt. 2008-ban a magyarországi bankok - amúgy külföldi tulajdonosaik egyetértésével, sőt inspirációjára - betétállományuk 147 %-át hitelezték a nemzetközi gyakorlatban szokásos 75 %-kal szemben. Ennél nagyobb hitelezési arány csak Bulgáriában és Izlandon fordult elő (megj.: Izlandon ebbe belebukott a kormány és rendőrségi vizsgálat indult). A gavallérosan hitelező bankok arra számítottak, hogy a bankközi piac bőséges likviditása és a külföldi anyabank fedezik a túlhitelezést. Sajnos, szeptemberben jött a válság első szele, mire a források kiszáradtak. Tehát a magyar bankok kritikus forráshiánya volt a nyaktörő kamatajánlatok igazi oka. Ezzel ugyanazok a bankok, amelyek a nagy alapok kezelői mögött álltak tulajdonosként, kiszivattyúzták a likvid eszközöket az alapokból, ahol csak az ingatlanok maradtak.

November 7-én a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) 10 forgalmazási napra minden nyílt végű ingatlanalapot felfüggesztett. Ez amúgy törvénysértő volt, mert csak 10 naptári napra volt joguk aszerint a törvény szerint, amelynek ezzel a rendelkezésével még soha nem éltek. A felfüggesztő határozat indokolása soha nem került nyilvánosságra. Így az érintettek a sajtóból értesülhettek arról, hogy ez állítólag a "befektetők érdekében" történt (erre még visszatérek). Az is sajátos, hogy ez a felfüggesztés azokra az alapokra is vonatkozott, amelyek "köszönik, jól vannak" (ilyen pl. az azóta is kifogástalan likviditással és hozammal működő Erste Bank alapja). A felfüggesztés ideje alatt az alapkezelők a PSZÁF-nak -nyilván a befektetők érdekében hozott:) - utasítására a korábbi visszaváltási határidőket T + 3 forgalmazási napról T + 90 forg. napra - ami több mint négy hónapot jelent - módosították (amire eddig is joguk volt nagy összegű, pl. százmilliós egyedi visszaváltás esetén).
A felfüggesztés november 24-én járt le. Az előzőkből láthatóan az, aki a felfüggesztést követően megbízást adott a visszaváltásra, majd áprilisban juthat a pénzéhez (illetve annak maradványához, de erről később). Van tisztességes szándékú kivétel is: az Erste Bank 31 napra fizet, mégpedig a korrekt értéket. De nem is ez a hosszú határidő a legnagyobb gazemberség (bár annak, aki ebből a megtakarításból szeretett volna karácsonyi ajándékot vásárolni, lehet, hogy más a véleménye). Hanem az, hogy a visszaváltás a kifizetés napján érvényes eszközértéken történik! Tetszik érteni: november 24-én eldöntöm, hogy kiszállok, és majd áprilisban megtudom, mennyit ér még a befektetésem! Ezt a tőzsdén opciós kereskedésnek hívják. Azaz a tájékozatlan kisbefektetőkből egy csapásra spekulánsokat csináltak! Persze a 125 nap lejárta előtt visszakozni is lehet - kivéve, ha az alap közben zárt végűvé alakul át, amit a november végéig hatályos törvény szigorúan tiltott. De ez már a következő felvonás:

A csodás véletlenek egybeesésének köszönhetően éppen november 24-én, amikor a felfüggesztés lejárt, hatályba lépett a tőkepiaci törvény módosítása, méghozzá visszamenőleges hatállyal, tehát a már létező befektetésekre is érvényesen. Ez olyan további "örömhírekkel" szolgált a befektetőknek, hogy az alapok további 180 napra felfüggeszthetők, vagy akár zárt végűvé is alakulhatnak (ez utóbbi esetben a befektető több évig nem juthat a pénzéhez). Az csak a tortán a hab, hogy a törvénymódosítást ügyesen "becsomagolták" egy egész másról szóló jogszabályba. Magam - hírét véve ennek a vicces folyamatnak - e-mailben kértem a köztársasági elnök urat, hogy fontolja meg az aláírást, vesse be ilyenkor szokásos alkotmányos érzékenységét - sajnos hiába. Merthogy e törvény számos rendelkezése alkotmányellenes - legalábbis sokunk szerint. Vonatkozó beadványom már az Alkotmánybíróságon van.

A következő fejezet - aminek előre látásához nem sok fantázia kellett - most van folyamatban. Az Alapkezelők és a PSZÁF "szakértői" még decemberben is óriási médianyilvánosságot felhasználva osztották meg azt az örömhírt, hogy senkinek nincs oka aggodalomra, mert a pénze a legjobb helyen van. Ehhez képest a legtöbb alapkezelő már eddig is brutális leértékeléseket hajtott végre az ingatlan-portfoliójában, annak ellenére, hogy azt semmilyen ingatlanpiaci körülmény - eddig - nem indokolta. Így sikerült pl. a Raiffeisen alapjának eszközértékét 19 nap alatt csaknem 20 %-kal csökkenteni úgy, hogy most a 2006 áprilisi szinten van (tehát ha valaki ez után szállt be az alapba, nemcsak hogy hozamra nem számíthat, hanem betett tőkéjének egy részét is elveszíti). Csak hivatkozom a bevezetőre: az alapokat egy éves minimális futamidőre ajánlották - sőt ajánlják jelenleg is - a forgalmazók. A többiek (Pl. OTP, CIB, Budapest Bank, Európa, stb) befektetői sem jártak jobban. Amúgy miért ne történne leértékelés - hiszen a befektetések be vannak fagyva, az alapkezelők azt tesznek velük, amit akarnak (erről két hasonlat is eszembe jut: az egyik a kecske és a káposzta esete, a másik még morbidabb: mintha az utcáról tehetetlenül nézném, hogyan ég le a házam). Érdekes módon az Erste alapja itt is kivétel: úgy látszik, oda nem "gyűrűztek be" az amúgy nem létező ingatlanpiaci hatások, merthogy ezen alap egyáltalán nem hajtott végre leértékelést.

Összefoglalva: az állami segítséggel "foglyul ejtett" befektetők tehetetlenül nézik, hogyan olvad el napról napra megtakarításuk értéke, anélkül, hogy bármit tehetnének. Mindez - a PSZÁF szerint - a "befektetők érdekében" történik. Azok a bankok, amelyek az egészet előidézték, köszönik, jól vannak.

Mivel ez a bejegyzés már elképesztően hosszzú, két idevágó dologgal külön bejegyzésben foglalkozom.

Az egyik: Hogyan védi a kisembereket a magyar média?
A másik: A BAUMAG-story
 

1 komment

Címkék: pszáf leértékelés befagyasztás ingatlanalapok

Alapelvek

2009.02.09. 10:38 nyugdijas64

Ezzel a bloggal az a célom, hogy a rendszerváltozás óta eltelt időszak nagy disznóságaival foglalkozzam - talán egyéni szemszögből. Mindezt csak tárgyszerűen, kerülve az indulatot, elragadtatást. Ez szerintem az érintetteknek sokkal rosszab, mint egy kiadós anyázás! És ami a legfontosabb, hogy mindig csak az i g a z s á g o t írom, ezért az a blog neve, ami. A bejegyzések egy része rejtvényfejtőknek való: igaz történeteket fogok leírni, de nevek nélkül, viszont annyi konkrétummal, hogy sokan rájöjjenek, kikről vagy miről van szó.

Még valami: kérem a hozzászólókat, hogy ehhez a stílushoz alkalmazkodjanak. Ez nem a "monnyon le!" blog, arra ott van sok más.

Legelőször azonban az ingatlanbefektetési alapok körüli példátlan botránnyal foglalkozom majd, mert jelenleg ez a legnagyobb disznóság Mutyiországban. Ebből majd az is látszik, amire a Beköszöntőben utaltam: Milyen a mai szabad magyar sajtó!
 

Ennek a bejegyzésnek az eredetijét 2009 január 25-én írtam.

Szólj hozzá!

Címkék: igazság ingatlanalapok

Beköszöntő

2009.02.09. 10:29 nyugdijas64

Miért hozam létre ezt a blogot? Mert 64 évvel a hátam mögött
nagyon sok mindenről van véleményem. És most már nyugdíjasként időm is van arra, hogy ezt a véleményt másokkal is megosszam. Sajnos, ez a vélemény általában elborzasztó - merthogy az ország, ahol élünk, Mutyiország (ez nem az én kitalációm, már sokan hívják így)... Persze egy tisztességesebb helyen a szakszerű és tárgyszerű vélemény másképp is megjelenhet. Ebben az országban, ahol úgymond "kivívtuk" a sajtószabadságot, közel sincs így. A közelmúltig azt gondoltam, hogy ha egy újságban megjelent egyoldalú, sőt kifejezetten félrevezető írásra reagálok, az nyilvánosságot kaphat. Ha egy százezreket romlásba döntő, előre eltervezett és állami segítséggel végrehajtott banki szélhámosságra rámutatok, az "eléri" a nyilvánosságot a nyomtatott és az elektronikus médián keresztül is. A nálam tapasztaltabbak már mosolyognak, ha idáig jutottak - és igazuk van. Merthogy nem az számít, hol az igazság, sem az, hogy hány embert érint, hanem hogy kinek lépünk a tyúkszemére, kinek az érdekeit sértjük, kinek a hidetéseiből és szponzorációjából élünk, stb. Tehát maradt ez az út. Az internetet ugyanis ilyen szempontok alapján (még) nem cenzúrázzák. És reménykedem abban, hogy mi itt a "föld alatt" azok a ludak vagyunk, akik legyőzzük a Disznót!

Ennek a blognak az elődjét a www.csakigazat.blogspace.com címen indítottam. Az első bejegyzéseket onnan cc-zem ide. Egy darabig még mindkét elérhetőség létezik, aztán az előzőt megszüntetem.

Ennek a bejegyzésnek az eredetijét 2009. január 25-én írtam.

 

Szólj hozzá!

Címkék: vélemény nyilvánosság mutyiország