A legutóbbi (július 4-i) hvg-ben a 80-81. oldalon jelent meg az alábbi cikkem tömörítve, a hvg.hu-n pedig teljes terjedelmében, - "Egy befektetési botrány emlékei" címmel. Most már ide is felteszem a könnyebb elérhetőség végett. A megjelentetésért és a segítségért ez úton is köszönetet mondok Kocsis Györgyinek, a hvg főszerkesztőhelyettesének.
"Immár hét hónapja is elmúlt annak, hogy a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) tavaly november 7-i határozatával kezdetét vette az ingatlanbefektetési alapokkal kapcsolatos botrány, amelyről nem túlzás azt állítani, hogy az újkori hazai tőkepiac történetének állatorvosi lovává vált. Az eltelt időben – főként eleinte – sokan, sok helyen, sok mindent írtak és mondtak erről, anélkül, hogy a nyitott kérdésekre válaszoltak volna, a nyilvánvaló ellentmondások feloldását megkísérelték volna. Érthető, hogy mindenki a maga igazát szajkózta, nem ritkán indulatos stílusban. De ennyi idő után illik legalább megkísérelni a tisztánlátást, az összefoglalást. Ez az írás ezzel a szándékkal készült.
A történet maga már jól ismert. A PSZÁF az összes hazai ingatlanalap forgalmazását felfüggesztette tíz forgalmazási napra és egyben kötelezte az alapkezelőket, hogy ezen idő alatt változtassák meg az alapkezelési szabályzataikat, mégpedig a vonatkozó tőkepiaci törvény (Tpt.) azon rendelkezései szerint, amelyek nem változtak, és amelyeknek a szabályzatok korábban is megfeleltek – már csak a PSZÁF kötelező jóváhagyása okán is. Ezt követően érdekes „csiki-csuki” játék kezdődött. Az alapkezelők – az egyetlen Erste kivételével – „varázsszóra” úgy módosítottak feltételeiken, hogy a befektetési jegyeket a korábbi jellemzően egy-három forgalmazási nap helyett csak kilencven forgalmazási nap után lehet visszaváltani. Ez több mint négy hónapos befagyasztást jelentett. A „csiki-csuki” ott érhető tetten, hogy minden alapkezelő arra hivatkozott tájékoztatásában, hogy erre a népszerűtlen intézkedésre a PSZÁF kötelezte. Ugyanakkor a PSZÁF levelek és nyilatkozatok tucatjaiban kommunikálta, hogy erről szó sincs, minden alapkezelő a saját belátása szerint döntött. Mindenesetre az általam olvasott összes szabályzat érdekes módon szó szerint ugyanazt a szöveget tartalmazza erről! A lázas tevékenység részeként rendkívüli sürgősséggel módosították a Tpt.-t. Ennek a legfontosabb változása az volt, hogy megengedte a nyílt végű alapok zárt végűvé alakulását, ami korábban tilos volt.
A négy hónapos befagyasztást az alapkezelők „jól” kihasználták. A már említett Erste kivételével 15 – 40 % közötti mértékben leértékelték ingatlan-portfoliójukat, ami a befektetési jegyek ugyanilyen arányú értékvesztését jelentette. Természetesen azt állították, hogy mindez a független ingatlanértékelők műve, amelyet az alapkezelők akkor sem tudnának befolyásolni, ha szeretnék. Mindenesetre a befektetők ennek eredményeként egy csapásra százmilliárdos nagyságrendű veszteséget szenvedtek el. A veszteség realizálását gyorsította – gyakorlatilag kikényszerítette – az, hogy két nagy banki hátterű alap (Raiffeisen és Európa) április elején az új lehetőséggel élve zárt végűvé alakult és az ebből nem kérő – a történtek miatt érthetően bizalmatlan - befektetőkkel mélyen leértékelt árfolyamon „kényszerelszámolt”. Az egyik alapból így a korábbi befektetők 78 %-a, a másikból 85 %-a szállt ki. Ezek helyét az alapok mögött álló bankok (Raiffeisen és UniCredit) vették át, tehát az alapok vagyona az átalakulás folytán nem csökkent.
Az eredeti történetnek a befektetőkön kívül négy szereplője van: a jogszabályi környezet, a felügyelet (PSZÁF), az alapkezelők és az ingatlanértékelők. Részletesen vizsgálva elmondható, hogy a bevezetőben említett állatorvosi ló félrekezelésében mindegyik szereplő megtette a magáét. Lássuk:
Jogszabályi környezet
Az alapokra vonatkozó kibocsátási-, forgalmazási-, közzétételi-, tájékoztatási- és egyéb szabályokat a Tpt. tartalmazza. Külön tanulmányban férne csak el mindannak a következetlenségnek, ellentmondásnak, más jogszabályokkal való konfliktusnak a felsorolása, amivel a Tpt. megnehezíti alkalmazóinak életét. Mivel erre nem vállalkozhatom, csak néhány – az ügy szempontjából lényeges – ellentmondást emelek ki:
2007 óta a Tpt. külön szabályokat tartalmaz az ingatlanalapokra és az úgynevezett ingatlanalapokba fektető alapokra vonatkozóan. Ez utóbbiak nem rendelkeznek ingatlanokkal, hanem az ingatlanalapok befektetési jegyeiből vásárolva alakítják ki saját portfoliójukat. Ki érti ezek után, hogy az alapok alapjaira vonatkozó szabályok sokkal szigorúbbak, mint a mögöttes alapokra vonatkozók? Így például a mögöttes alapok befektetési jegyeinek visszaváltási határideje 90 forgalmazási napig terjedhet, az alapok alapjaié pedig csak 31 naptári napig. Az alapok alapjainak a forgalmazási feltételekben bekövetkező változást legalább 30 nappal az esedékesség előtt közzé kell(ett volna) tenni, a mögöttes alapokra vonatkozóan nincs ilyen szabály. De a legszebb, hogy bizonyos arány felett az alapok alapja átveheti egy mögöttes alap forgalmazási szabályait. Ez a rendelkezés egyszerűen nem alkalmazható, tekintettel az alapok alapja elvben bármikor változó összetételű portfoliójára. Erre már a PSZÁF is rájött. Ezért ez év áprilisban értelmezte a rendelkezést – természetesen az alapkezelőknek kedvező és kiterjesztő módon (amelyre nem rendelkezik jogosítvánnyal).
A másik ilyen dzsungel a tájékoztatási- és közzétételi szabályok környékén található. A Tpt. mellékletei írják elő, mit kell tartalmazni a befektetők tájékoztatására szolgáló nyilvános dokumentumoknak. Bármennyire érthetetlen, a visszaváltási feltételek csak a legrészletesebb dokumentumnak, a kezelési szabályzatnak képezik kötelező tartalmi elemét. Pedig nem tudnék fontosabb feltételt elképzelni egy befektetés esetén, minthogy mennyi idő alatt és milyen módon mobilizálható. Ráadásul a törvény azt is lehetővé teszi – és természetesen az alapkezelők élnek is vele -, hogy egy alapkezelő az általa kezelt összes alapról egyetlen összevont szabályzatot készítsen. Az ilyen szabályzatok jellemzően száz-kétszáz oldal terjedelmű apró betűvel írott könyvek, amelyeknek ráadásul kizárólag az utolsó, éppen érvényes változata érhető el, és az is csak az interneten (előfordult, hogy a forgalmazó bank fiókjában is onnan jutottak hozzá). Így aztán a szép színes rövid tájékoztatókban a visszaváltási feltételeknek nincs nyoma, csak annak, hogy miért ajánlják a befektetést. A nem kellően dörzsölt befektető meg csodálkozhat, amikor azt dörgölik az orra alá, hogy miért nem tájékozódott. Azon az interneten, amit egy szakmai szervezet nem régi kutatása szerint Magyarországon a nyugdíjas korú lakosság 4 %-a használ rendszeresen. Érdekesség: a befektetési vállalkozásokra vonatkozó törvény (Bszt.) részletesen szabályozza, hogy csak annak az ügyfélnek kell megelégednie az internetes tájékoztatással, aki ehhez előzetesen írásban hozzájárulását adta. Viszont a bankok álláspontja szerint ez a jogszabály csak az „egyik felükre”, nevezetesen a portfoliókezelési tevékenységre vonatkozik. Mármost az ilyen tevékenység nem a kispénzűek, hanem a jómódúak kiszolgálására szakosodott. Ezeknél pedig inkább feltételezhető az internet használata, mint az eldugott faluban élő nyugdíjasnál, aki viszont az egész életének megtakarítását bízta az alapkezelőre. Vajon hol itt a logika?
A Felügyelet szerepe
Egy június 20-i sajtóbeszélgetésen a PSZÁF frissen lemondott (lemondatott?) elnöke azt nyilatkozta, hogy kifejezetten büszke azokra az intézkedésekre, amelyeket a PSZÁF az ingatlanalapok ügyében foganatosított. Hát, ami sok, az sok. Szerintem meg ezek az intézkedések – és főleg azok következményei – a PSZÁF történetének legsötétebb lapjaira íródnak. És itt nem arra gondolok, hogy az emlékezetes határozat törvényes volt-e vagy sem. Ezt majd eldöntik az igazságszolgáltatás illetékes fórumai. Az azért sokat elárul, hogy a folyamatban lévő közigazgatási perekben a PSZÁF meg sem kísérelte cáfolni a határozattal szemben a pereket indítók részéről támasztott törvényességi kifogásokat, hanem arra hivatkozott, hogy a befektetők nem voltak „ügyfelei” az eljárásnak, ezért aztán nincs mit keresniük egy közigazgatási perben. Ennél többről van szó: arról, hogy a legfőbb piacfelügyeleti hatóság nem csak jogosítványait túllépve avatkozott be meghatározóan a piaci folyamatokba, hanem mást kommunikált a külvilág felé, és mást tett.
A felfüggesztést követően a PSZÁF legmagasabb szinten, sajtónyilatkozatokban (is) nyugtatta a befektetőket, azt állítva, hogy az alapokkal nincs baj, a felfüggesztés csupán azt a célt szolgálja, hogy az alapkezelők megfelelően tájékoztassák ügyfeleiket az ingatlanalapok sajátosságairól. A még friss határozat nem nyilvános indokolásában pedig az szerepelt, hogy a felfüggesztésre a rendkívüli mértéket elérő pénzkiáramlás miatt volt szükség… Ugyanez az indokolás – és a nyilatkozatok is – hivatkoztak a befektetőkkel való „egyenlő elbánásra”. Ezzel nyilván azt kívánták indokolni, hogy miért függesztették fel az összes alap forgalmazását, - köztük azokat is, amelyekkel nem volt probléma - ahelyett, hogy csak a válságos helyzetűeket érintették volna. Sajátságos tőkepiaci szemlélet, amely tovább is gondolható. Ugyanezen megfontolás alapján indokolt lehet felfüggeszteni az összes részvény kereskedését a BÉT-en akkor, ha mondjuk a MOL nagyot zuhan… Amúgy maga a felfüggesztés indokoltsága is súlyos kérdésekkel terhelt. Ugyanis minden érintett alap szabályzatában ott volt korábban is a lehetőség arra vonatkozóan, hogy ha a likvid eszközhányad a szabályzatban meghatározott limit alá csökken, az alapkezelő saját döntése alapján áttérjen a max. 90 napos visszaváltásra. Igaz, ebben az esetben színt kellett volna vallani, aminek következtében nyilvánvalóvá váltak volna az egyes alapok vagyonszerkezetében fennálló különbségek („jó” és „rossz” termékek). Ma már az egész szakma tényként kezeli azt a „városi legendát”, hogy a határozat tulajdonképpen két bank nyomására, a szakma nagy részének ellenkezése ellenére született meg. Ezek azok a bankok, amelyek úgy gondolták, kényelmesebb a PSZÁF háta mögé bújva időt nyerni, mintsem tisztességgel tájékoztatni a befektetőket és élni a jogszabályban számukra biztosított lehetőséggel. Másokkal ellentétben én nem kiáltok rendőrért ebben az ügyben sem. Ugyanis ami történt, szerintem nem bűncselekmény. Pusztán bizonyos piaci szereplők érvényesíteni akarták az érdekeiket a hatóságnál, és sikerrel jártak. Ez pedig nem bűn. Csak hiba, mégpedig a hatóságé.
Ez a hatóság egyébként már 2006 áprilisában egy terjedelmes és szakszerű tanulmányban rámutatott az ingatlanalapok kódolt kockázataira – különösen az ingatlanértékelések manipulatív befolyásolásának lehetőségére. Éppen ezért nem érthető, miért végezték az ellenőrzési tevékenységet tessék-lássék, formális módon. E sorok írójának januári kezdeményezése alapján soron kívüli ellenőrzést folytattak egy nagy ingatlanalap kezelőjénél és értékelőjénél. Az ellenőrzés abból állt, hogy a vizsgálat alanyai írásbeli jelentést készítettek arról, miért van náluk minden rendben. A PSZÁF pedig ezeket a jelentéseket egy formális kísérő levéllel másolatban továbbította a vizsgálat kezdeményezőjének.
Érdemes visszaidézni a PSZÁF illetékeseinek néhány hónappal ezelőtti nyilatkozatait. Két dolgot emelnék ki: A befektetőknek szóló egyetlen tanács az volt, hogy ne realizálják a veszteségeiket, azaz ne szálljanak ki, mert „lesz ez még jobb is”. Ezen kívül előszeretettel hivatkoztak arra, hogy a gazdasági válság miatt más országokban (pl. Németország) is sor került az ingatlanalapok egy részének felfüggesztésére. Igaz. Csak azt nem tették hozzá, hogy például a kilenc felfüggesztett német alap esetében semmiféle olyan leértékelésre nem került sor, amely az alapok hozamában meglátszott volna. Mint ahogy azt sem, hogy ezek az alapok maguk döntöttek a felfüggesztésről, nem bújtak a piacfelügyelet szoknyája mögé.
Alapkezelők
Ennek a történetnek az egyik leglényegesebb tanulsága, hogy bebizonyosodott: amikor baj van, az alapkezelők – egy kivétellel (Erste) - nem a befektetőket, hanem a saját érdekeiket védik, akár a törvényes határokon is túl. Az alapkezelőnek nincs igazi kockázata, az szőröstől-bőröstől a befektetők közösségéé. De az legalább elvárható lett volna, hogy egyrészt időben teljesítik a Tpt. által is előírt rendkívüli tájékoztatási kötelezettségüket akkor, amikor már látszottak a viharfelhők, másrészt pedig éltek volna a saját szabályzataik által biztosított olyan jogokkal, amelyek tompították – esetleg meg is előzték – volna a földcsuszamlást. Ilyen jog volt a meghatározott összeghatár (jellemzően százmillió forint) feletti visszaváltási igények teljesítésének késleltetése, amely az intézményi befektetőket érintette volna. Erre azonban nem került sor – legalábbis a BAMOSZ hozzáférhető adataiból ez látszik, és erre utal az is, hogy az ezt firtató kérdésekre az alapkezelők „beszédes” hallgatással válaszolnak.
A válaszok egyébként nem csak ezekre a kérdésekre hiányoznak. Bár ember legyen a talpán, aki az alapkezelők számára előírt időszakos (havi, féléves és éves) tájékoztatók alapján valós képet kap a gazdálkodásukról (amely tájékoztatók tartalma időről időre módosul, még jobban nehezítve a tisztánlátást), azért számos – látszólag megmagyarázhatatlan – lépésre nincs érdemi válasz. Mint például arra, hogy a korábbi évek alacsony (50 % alatti) ingatlankitettsége mellett miért terhelték árfolyamkockázatot hordozó deviza-alapú hitelekkel az alapokat, vagy arra, hogy indokolt-e az, hogy az ingatlanvagyonból származó bérleti díjbevétel több mint háromnegyedét emésztették fel egyes alapkezelők által elszámolt költségek, és ezekben még nem is szerepelt az értékcsökkenés? Az ilyen és hasonló kérdéseket az alapkezelők – tisztelet a biztos létező kivételeknek - többnyire egyáltalán nem válaszolják meg arra hivatkozva, hogy ezt a törvény nem írja elő számukra.
Az alapkezelők válaszok helyett az apró betűk függönye mögé bújnak és minden bajért a hozzá nem értő befektetőket okolják. Jellemző példa a FirstFund Alapkezelő vezérigazgatójának 2008 december 15-i „vitaindító” írása a portfolio.hu-n. Ebben jól lerántja a „rövidlátó” befektetőket, akik képesek voltak az - akkor még tiszavirág-életűnek gondolt – akciós banki kamatokért kiszállni az alapokból, mert „az uborkában már jók vagyunk, a pénzügyeket meg még tanulgatjuk”. Ugyanitt tesz szemrehányást a szerző azért, mert nem olvassák el azokat az alapkezelői tájékoztatásokat, amelyek az ingatlanalapok esetében minimum 2-3 éves befektetési időszakról szólnak. Hm. A Raiffeisen Alapkezelő még az átalakulás előtti legutolsó tájékoztatójában is 1 éves minimális befektetési időtávot javasol és tartok tőle, hogy a többi alapkezelő is hasonlóan járt el. Ez persze érthető. Ha az alapokat három éves időtávra, nem pedig a látra szóló bankszámlával összemérhető likviditású befektetésként reklámozták volna, nem hogy hatszázmilliárd, de még hatvanmilliárd forint sem áramlott volna az ingatlanalapokba.
A leglényegesebb kérdés azonban kétségkívül az ingatlanértékeléseké, mivel bárki bármit is állít, csak a legnaivabbak hihetik el azt, hogy ehhez az alapkezelőknek nincs közük. De ez már a következő részhez tartozik.
Ingatlanértékelés
Ennek a kérdésnek már több kötetnyi irodalma keletkezett az elmúlt fél évben. Egy dologban a szakértők egyetértenek: a probléma nem 2008 novemberében, hanem sokkal korábban kezdődött. Ugyanis az ingatlanforgalmazó alapok ingatlanjainak értékét az úgynevezett jövedelemtőkésítő, egyszerűbben hozamszámításon alapuló módszerrel határozzák meg. Ez – kicsit leegyszerűsítve – azt jelenti, hogy az ingatlanok után szedett bérleti díjból származó hozamot hasonlítják össze azzal az elvárt hozammal, amelyre alapvetően a tőkepiacon fellelhető egyéb – hasonló biztonságot kínáló – befektetési formák piac által beárazott hozamai hatnak. Ebből következik, hogy ha az elvárt hozamok növekszenek, akkor az ingatlanok értéke (hasonlóan pl. a kötvényekhez) csökken és fordítva. Mármost minden elemzésből kitűnik, hogy ezek az elvárt hozamok 2007 év közepétől kezdve folyamatosan növekedtek. Mivel az ingatlanokat a Tpt. előírásai alapján legalább negyedévente újra kell értékelni, a hozamváltozás fenti hatásának már 2007-ben tükröződnie kellett volna az ingatlanalapok árfolyamában. De erre érdekes módon – és nyilván nem véletlenül – mégis csak 2009 elején, a befagyasztás időszakában került sor. Akkor, amikor már egyértelműen látszott, hogy a piac bedőlt és a befektetők a befektetésük foglyává váltak. Korábban az - úgymond független - ingatlanértékelők nem tartották szükségesnek a korrekciót. Gondolni sem merek arra, hogy esetleg azért, mert attól tartottak, hogy akkor már korábban elindul a pénzkiáramlás…
Arra sincs magyarázat, hogy ugyanazon a hazai piacon tevékenykedő és teljesen megegyező ingatlanportfolióval (döntően „A” kategóriájú iroda- és kereskedelmi ingatlanok) rendelkező alapok ingatlanértékelései között mi magyarázhat fényévnyi különbségeket? Elég, ha összehasonlítjuk az Erste, a Raiffeisen és az Európa alapok árfolyamainak alakulását. Az első látszólag meg sem érezte a válságot. Hozama szolidan, de egyenletesen a pozitív tartományban volt és van jelenleg is. A második húsz százalékot közelítő leértékelés után alakult át zárt végűvé és azóta árfolyama alig változik. A harmadik hajtotta végre a legnagyobb, harminc százalék feletti leértékelést és a zárt végűvé alakulást követően szinte azonnal „megtáltosodott”. Az átalakulást követően évesített hozama az első hónapban a száz százalékot is meghaladta. Az utóbbi két alap esetében pedig gyakorlatilag nem beszélhetünk likvid eszközökről, csak ingatlanokról.
Az már tényleg a szakmai részletkérdések világába vezet, hogy ugyanazok az ingatlanértékelők ugyanazoknak az ingatlanoknak az értékelésére egyszer a hazai, máskor meg például a londoni referenciahozamokat használják. De mindebbe állítólag az alapkezelők sem látnak bele, merthogy az ingatlanértékelők értékelési módszerei saját know-howjukat képezik, amelyeket nemhogy nyilvánosságra nem hoznak, de még a megbízó előtt is homály fedi azokat.
Azt gondolom, a PSZÁF teljesen megalapozottan írta már a 2006 áprilisi tanulmányában azt, hogy „sok esetben feltételezni lehet, hogy a piaci adatok manipuláltak”.
És ki védi a befektetők érdekeit?
Ezt inkább költői kérdésnek szántam. Merthogy a „hivatalos” válasz erre a PSZÁF lenne, mivel a hatályos fogyasztóvédelmi jogszabályok értelmében tőkepiaci termékek esetén ez a szervezet illetékes a fogyasztók érdekeinek védelmére. Nem hiszem, hogy létezik olyan befektető, akinek a véleménye szerint ez az érdekvédelem ebben az ügyben tetten érhető lett volna. Ezért megalakult civil egyesületként a Banki Károsultak Önvédelmi Szövetsége (KÖSZ), amelyik első helyen ezt a célt tűzte zászlójára. Eddigi tevékenységük nem eredményezett átütő sikert. Kezdetben ugyan jelentős média-nyilvánosságot kaptak, de – mint annyi más ügyben – ez az érdeklődés az idő múltával alábbhagyott. A játszma többi szereplői pedig nem tekintik őket partnernek, hanem igyekeznek néhány feltűnést kereső hőzöngő passziójának beállítani törekvéseiket. A politika sem volt kész eddig igazán a párbeszédre. Érthető: a hitelfelvevők politikailag sokkal hálásabb témának látszanak. Ezért aztán most pereket indítanak. Az alapkezelőket egyesítő BAMOSZ pedig arról beszél, hogy legfőbb ideje egy teljesen új tőkepiaci törvény megalkotásának. Ebben speciel igazuk van. Csak attól tartok, hogy nem ugyanarra gondolnak, mint a befektetők képviselői.
A tanulságok
Meggyőződésem, hogy ez a történet túlmutat az ingatlanalapokon is és olyan maradandó kárt okoz a befektetési alapok teljes hazai piacának, amelyet csak hosszú idő alatt lehet helyrehozni. Addig, amíg a dolgok jól mentek, a befektetők nem sokat foglalkoztak a különféle befektetési formák – ezen belül különösen a bankbetét és a befektetési alapok – közötti különbségekkel. Pedig érdemes! Ugyanis a két befektetési forma között mind a bizalmi elemek, mind a költségek tekintetében nagy eltérés van. A bank a nála elhelyezett betét után - természetesen mindaddig, amíg fizetőképessége fennáll - előre megállapított mértékű kamatot fizet (amely mostanában még meg is haladja a befektetési alapok jó részének hozamát), függetlenül attól, hogy ez a kamat hogyan érinti az eredményét. Tehát a bank akár veszteség árán is teljesíti a betétesnek tett ígéretét, a betétes pedig kockázatmentes, fix hozammal kalkulálhat. Ezzel szemben a befektetési alap a befektetők kockázatközössége. Aki pedig ebből a kockázatközösségből kimarad, az az alapkezelő, amelyen pedig a konstrukció sikere vagy kudarca leginkább múlik. Az alapkezelő mindenképpen beszedi az alap vagyonából őt és az általa megbízott közreműködőket illető részt, azaz a különféle díjakat (pl. alapkezelői-, letétkezelői-, ingatlanértékelői díjak). Érdekeltsége csupán közvetett: az alap vagyonának csökkenése esetén csak ezeknek a százalékos arányban kifejezett díjaknak az alapja csökken, de az alapkezelő mindenképpen a „pénzénél van”. Szorosabb összefüggés csak a kevés számú sikerdíjas konstrukciónál fedezhető fel. Ráadásul a bankbetét sokkal „olcsóbb”, mivel csak a havi néhányszáz forintos számlavezetési díjat kell állnia a befektetőknek, szemben az értékpapírszámla vezetéséhez kötött és az említett díjakkal terhelt alapokkal. És akkor még nem beszéltünk arról, hogy a betétekre vonatkozó államilag szabályozott visszafizetési garancia (OBA) összegében és hozzáférhetőségében is kedvezőbb az alapokra vonatkozó garanciánál (BEVA). Nem véletlen, hogy a legtöbben, akik az ingatlanalapoknál „megégették” magukat, más befektetési alapokkal sem kacérkodnak. És ezen már nem is lehet hosszú ideig változtatni. Előbb kellett volna felmérni a várható hatásokat.
Sajnos az ebben a dolgozatban felvetett kérdésekre máig nincs válasz. A befektetők a sánc egyik, az összes többi – ebben az írásban említett – szereplő a sánc másik oldalán ásta be magát. Az utóbbiak visszahúzódtak az ott felépített elefántcsonttoronyba és kényszeresen kerülik a közvetlen párbeszédet az előbbiekkel. Helyette konferenciákat rendeznek, ahol a „zavaró” és „hozzá nem értő” befektetők távollétében arról győzködik egymást, hogy minden rendben van és az ingatlanalapok felett nem ment még le a nap. Pedig már régen éjszaka van. Közben az előbbiek készülnek a perekre és abban reménykednek, hogy a kezdeti lelkesedés és felháborodás kitart bennük a remélt eredmény eléréséig. Ebben nem vagyok biztos...
2009. június 24.
